Признание арендных платежей — примеры расчетов в соответствии с FAS 25 можно найти в нашей документации. Все ли хозяйствующие субъекты применяют новый стандарт? В каких случаях расчеты применяются с дисконтом? Можно ли избежать дисконтированных решений по аренде? В статье рассматриваются оттенки нового стандарта по расчету дисконтированной аренды.
Признание арендных платежей — примеры расчетов в соответствии с FAS 25 можно найти в нашей документации. Все ли хозяйствующие субъекты применяют новый стандарт? В каких случаях расчеты применяются с дисконтом? Можно ли избежать дисконтированных решений по аренде? В статье рассматриваются оттенки нового стандарта по расчету дисконтированной аренды.
«Стандарт бухгалтерского учета 2025: восемь федеральных стандартов бухгалтерского учета» — специалист „Клерка“, который поможет вам разобраться в требованиях всех восьми федеральных стандартов, применяемых в 2025 году.
Обучение очень полезное. Понятное видео, примеры из 1С, тесты. Вы можете обучиться работе с ФГБУ по выгодным ценам127004 000 рублей.
Кому придется использовать арендный стандарт в любом случае
С 01. 01. 2022 года всем бухгалтерам необходимо разобраться в ФСА 25/2018 «Учет займов», так как этот стандарт становится обязательным. ПБУ 25/2018 — это приказ Минфина России № 208 от 16. 10. 2018.
Прежде чем представить пример дисконтирования лизинга, сообщите, пожалуйста, обязан ли кто-нибудь использовать нововведение в своей работе.
Бухгалтеры государственного сектора могут спать спокойно. Они не обязаны внедрять новые стандарты. Более того, стандарты могут не применяться другими хозяйствующими субъектами при соблюдении определенных условий.
Чтобы определить список тех, кто исключен из его применения, сначала определите основные условия бухгалтерского стандарта.
FAS 25 определяет, как следует учитывать имущество, взятое или предоставленное во временное пользование.
Стандарт бухгалтерского учета не применяется, если
Рассмотрим дополнительные условия, которые могут препятствовать применению нового стандарта по лизингу.
Следует отметить, что пункт 1 (срок аренды не более 12 месяцев) не применяется, если договор аренды заключен на срок 11 месяцев. Именно срок аренды, а не «бумажный» срок аренды.
Когда применяется дисконтирование арендных платежей
Так что же такое лизинговая скидка?
Согласно новому стандарту, арендатор признает элементы аренды следующим образом
Исходя из этой схемы, мы приходим к концепции дисконтированной стоимости аренды.
Как определить ставку дисконтирования для аренды? В соответствии с новым стандартом учета дисконтированная стоимость аренды определяется следующим образом
процентная ставка, которая позволяет приведенной стоимости будущих арендных платежей равняться справедливой стоимости элемента аренды, принимая во внимание негарантированную остаточную стоимость элемента аренды.
Понятие справедливой стоимости описано в МСФО (IFRS) 13. Справедливая стоимость — это оценка, основанная на рыночных данных.
Если ставка дисконтирования для аренды не может быть определена, как описано выше, применяется процентная ставка, позволяющая использовать кредит в течение периода, равного сроку аренды.
Обязательства по аренде увеличиваются на сумму эффективного процента и уменьшаются на сумму фактически уплаченной арендной платы.
Эффективный процент равен произведению обязательства по аренде и ставки дисконтирования на начало периода, в течение которого накапливаются проценты.
Рассмотрим следующий пример ставки дисконтирования для аренды.
Пример расчета дисконтирования аренды
Давайте рассмотрим типичный пример договора аренды, чтобы показать, как рассчитывается ставка дисконтирования.
Предположим, что ООО «Один» и ООО «Два» (арендаторы) заключили договор аренды автомобиля сроком на три года 01. 01. 2022. Арендодатель приобрел автомобиль за 3 600 000 рублей (в том числе 600 000 рублей). Ежемесячный платеж составит 138 000 руб. (в том числе НДС 23 000 руб.).
В Excel есть необходимые функции для расчета примера лизингового платежа.
С помощью функции Ставка рассчитайте ставку дисконтирования для арендной платы.
Введите данные из примера и получите процент. [Нажмите OK:
Далее создайте таблицу для дисконтирования ежемесячной арендной платы.
Итоги
С 2022 года FAS 25/2018 является обязательным. Признание аренды в соответствии с FAS должно осуществляться при рассмотрении сделки аренды. Однако не все финансовые организации обязаны использовать новый стандарт в своей работе.
Где в России стоимость аренды жилья выросла сильнее всего
В результате цены на аренду квартир также значительно выросли. Мы внимательно изучили объявления о сдаче квартир в аренду, чтобы выяснить, в каких городах цены на аренду выросли больше всего.
Данные объявлений ‘Avito’ показывают, что за последние 18 месяцев стоимость аренды однокомнатной квартиры в крупных городах выросла в среднем на 44 %. А в некоторых местах этот рост был двукратным.
Например, в Барнауле, Челябинске и Нижнем Новгороде цены стали рекордсменами — они выросли почти на 80 %. Не отстают от них Пермь, Омск, Ростов-на-Дону и Томск, где цены выросли на 60-70 %.
Предположительно, арендная плата выросла из-за повышения ставок по кредитам. С ростом ставок по ипотеке люди, купившие съемные квартиры, также поспешили переписать ценники.
Получить ипотеку стало невозможно не только из-за процентных ставок, но и из-за высокого первоначального взноса. Людей, которые ждали покупки квартиры, можно было склонить к аренде, что также стимулировало рост цен.
Что касается Москвы, то здесь арендная плата выросла на том же уровне, что и в среднем по стране, то есть на 41 %. Однако при пересчете на рубли рост цен в столице оказался самым значительным. Если в 2022 году в Москве можно было снять двухкомнатную квартиру за 39 000 рублей, то сегодня придется доплатить еще 16 000 рублей.
В то же время в другой столице, Санкт-Петербурге, рост оказался одним из самых незначительных — «всего» 25 %. Это ставит Санкт-Петербург на второе место снизу в рейтинге цен.
Генеральный директор компании «ПИА Недвижимость».
Рынок аренды всегда быстро реагирует на серьезные изменения
Рынок аренды существенно изменится с февраля 2022 года. В 2024 году он динамично развивался в городах с растущими производственными показателями, таких как Санкт-Петербург и Нижний Новгород. Новые государственные заказы и промышленное использование стимулировали спрос на аренду. Кроме того, развивались такие сферы услуг, как торговля, рестораны и туризм. Возвращаются люди, которые в 2022 году уволились и уехали за границу.
Номинальные и реальные доходы населения будут расти, как и инфляция. Однако инфляция в основном отразится не на ценах на недвижимость, а на более простом и базовом товаре — аренде. Рынок аренды очень чувствителен и всегда быстро реагирует на значительные изменения в спросе, предложении и уровне доходов населения.
В 2024 году ипотека с процентной ставкой выше 18 % станет невыгодной. Люди, планировавшие купить квартиры на вторичном рынке, вместо этого сделали вклады и начали снимать жилье. Рынок аренды также отреагировал на рост зарплат в связи с инфляцией и снижение уровня безработицы.
Рост внутреннего туризма привел к развитию сектора услуг и посуточной аренды. Раньше в летние месяцы можно было найти няню, и количество предложений увеличивалось по мере того, как люди уезжали на дачи, а квартиры пустели. Сегодня тенденция иная. От долгосрочной и среднесрочной аренды все чаще переходят к посуточной. Существует множество компаний по управлению рынком. Они берут квартиры у владельцев в долгосрочную аренду и продлевают ее ежедневно.
В низкие периоды они обращаются к среднесрочной аренде, чтобы увеличить свои доходы. Такая система позволяет им сдавать квартиры по более высокой цене, что побуждает их переходить на краткосрочную аренду. Объем долгосрочной аренды снижается. В результате мы находимся в состоянии предварительной оценки или уже отсутствия тендеров. Предложение на петербургском рынке сейчас самое близкое за всю историю наблюдений.
Не стоит отказываться и от повышения качества рекламы услуг аренды. Например, ЦИАН активизировал более жесткие меры и начал улучшать фильтрацию объявлений. Это также позволило сократить количество предложений, тем самым усилив конкуренцию между реальными предложениями.
Квартира на сдачу: рассчитываем доходность и оцениваем риски
Квадратные метры остаются для большинства россиян самым надежным способом экономии и удвоения, хотя и не самым выгодным. Какие объекты выбрать для последующей сдачи в аренду, как рассчитать рентабельность, на что обратить внимание?
Особенно печально снижение процентных ставок в связи с инфляцией. Деньги, размещенные на банковских счетах, не только перестают приносить прибыль, но и не успевают за реальным ростом цен. По прогнозам Центрального банка России, в 2020 году инфляция составит 3,5-4,0%. При этом ставка по депозитам в большинстве банков не превысит 5-5,5 %. Поэтому инвестиции в жилье по-прежнему выглядят привлекательно. Как вы рассчитываете будущий доход? Прежде всего, доходность зависит от первоначальных инвестиций, — говорит Мария Зукова, генеральный директор компании «Мир Рента». — Если квартира досталась владельцу по наследству и все вложения ограничились затратами на легкий эстетический ремонт, то доходность будет достойной, даже после оплаты коммунальных и налоговых услуг. Если же квартира была приобретена самостоятельно, то в нее были вложены немалые средства. Чтобы окупить эти вложения, требуется 18 лет».
Сегодня средний срок амортизации квартир в столичной экономической категории составляет около 18 лет при показателях 4-7 % в год». Мария Зукова, управляющий директор компании «Мир Рента
Допустим, собственник покупает однокомнатную квартиру с эстетическим ремонтом за 6 миллионов рублей и вкладывает еще 300 000 рублей в мебель. Он сдает квартиру в аренду за 35 000 рублей в месяц. За год арендная плата достигает 420 000 рублей. Чтобы понять, какой доход приносит эта квартира, из суммы, которую он получает ежегодно, вычитается сумма 12 ежемесячных платежей за коммунальные услуги, налог на недвижимость и налог на доходы физических лиц. При ежемесячном платеже в 3 000 рублей в год владелец платит 36 000 рублей. Предположим, что ежегодный налог на недвижимость составляет 4 000 рублей. Если владелец не создает индивидуальное предпринимательство и платит налог как фрилансер, то 4% от дохода, который он получает ежегодно, то есть 168, 000 рублей. Поэтому эту сумму следует рассчитать следующим образом:1: 420, 000 BR (доход от аренды) — 36, 000 BR (коммунальные платежи) — 4000 BR человек) = 363. 2000 BR. Следовательно, арендная плата за такую квартиру составляет 5. 7% от арендной платы, а контрольный срок ее владения — 17 лет В результате получаем.
Сдача квартиры в аренду — нелегкий труд, — предупреждает Тарас Панченко, руководитель отдела вторичного жилья компании «ИнКом-Недвижимость». — Помимо минимальной доходности в 3-5 % в год, существует ряд финансовых рисков. Например, арендатор съезжает, а помещение пустует больше месяца, пока арендодатель ищет нового жильца. Или, например, стиральная машина сломалась, и ее нужно отремонтировать или купить новую. Арендатор затопил соседа? За это отвечает владелец квартиры. По мнению экспертов, однозначного ответа на вопрос, выгодна ли аренда квартиры или нет, нет. С одной стороны, курс рубля колеблется, а цены на жилье растут. Например, за год стоимость жилья может вырасти на 10 %, — говорит Тарас Панченко. — С другой стороны, низкая доходность и риск. В случае кризиса стоимость квартиры может упасть более чем на 6 % за год, что приведет к убыткам, если владельцу срочно понадобится продать квартиру». Но давайте будем честными: чудо мгновенного падения стоимости вклада в банке наблюдалось в нашей истории много раз. А вот внезапного удвоения стоимости квартиры на рынке недвижимости не случалось. Поэтому для большинства населения покупка квартиры для сдачи в аренду по-прежнему остается не самым выгодным, но надежным вариантом вложения средств. Критерии выбора Если вы хотите купить квартиру в Москве, всегда выбирайте место с развитой инфраструктурой. Здесь меньше конкуренция и, соответственно, выше рентабельность.
Сергей Паламарчук, менеджер по анализу компании Cian, говорит, что помимо местоположения и транспортной доступности, типа здания (кирпичное, панельное, монолитное), инфраструктуры (арендаторы обычно придают этому фактору большое значение), состояния подъезда и других целесообразно получить параметры и квартиры. Если позволяют средства, разумно купить квартиру с некоторым ремонтом и обстановкой. Например, однушку, построенную с кухней. Это сэкономит время и деньги на ремонт и позволит быстрее сдать квартиру в аренду. Мария Жукова отмечает, что «отсутствие пятиметровой кухни или балкона значительно снижает привлекательность квартиры в глазах потенциальных арендаторов, ведь современные арендаторы обращают внимание в первую очередь на комфортный выбор в удобном расположении». По мнению Тараса Панченко, если у вас не хватает денег на квартиру в столице, лучше всего приобрести недвижимость в пригороде. Там квартиры дешевле, но арендные ставки ниже, а арендаторов найти сложнее.
Это идеальная цена для покупки или продажи квартиры.
detector