Прежде чем перейти к рассмотрению основных аспектов переуступки права собственности на квартиру, рассмотрим несколько ключевых терминов:
- Переуступка — передача права собственности на недвижимость третьему лицу.
- Купля-продажа — сделка, при которой продается недвижимость.
- Договор долевого участия (ДДУ) — договор, в котором зафиксировано будущее право на квартиру в строящемся доме.
Риски переуступки
Переуступка права собственности на квартиру не лишена рисков. Вот несколько потенциальных проблем, с которыми можно столкнуться:
- Несвоевременная передача прав собственности
- Недобросовестность сторон
- Нежелание второй стороны платить переуступочные деньги
- Проверка юридической чистоты объекта
- Составление и подписание юридически значимых документов
- Оформление и регистрация сделки в соответствующих органах
- Оплата услуг нотариуса и возможные штрафы за нарушение договора
- Разница между переуступкой и куплей-продажей
- Дешевизна покупки квартиры в строящемся доме
- Наличие договора долевого участия до сдачи дома
- Документ, удостоверяющий личность (паспорт) – оригинал
- Документ об уплате госпошлины – оригинал и копия с двух сторон
- Зарегистрированный договор долевого участия – оригинал
- Договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями – 4 экземпляра
- Согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования по договору, если участником долевого строительства является лицо, не достигшее 14 лет или признанное недееспособным – оригинал и копия
- Письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору, если требуется – оригинал
Основы безопасной сделки
Для обеспечения безопасности сделки по переуступке права собственности на квартиру, следует учесть следующие моменты:
Что еще не забыть
Помимо основных аспектов переуступки, важно помнить о следующих моментах:
Купить недостроенную квартиру можно только через переуступку права, пока дом не сдан и ключи не получены. Такая сделка осуществляется на основании договора долевого участия. Поэтому, перед переуступкой или покупкой права на недостроенную квартиру, важно тщательно изучить все нюансы и обратиться к специалистам в области недвижимости и юриспруденции.
После получения ключей и сдачи дома, переуступка превращается в куплю-продажу.
Хитрости торга или как получить максимальную выгоду
В сфере переуступки права собственности на квартиру есть несколько хитростей, которые помогут вам получить максимальную выгоду при совершении сделки. Эти хитрости основаны на особенностях временных рамок, в которых происходит переуступка.
1. Торгуйтесь ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию
Важно продать квартиру по переуступке ближе к моменту, когда объект будет введен в эксплуатацию. Почему? Потому что после подписания акта приема-передачи принятия квартиры и до оформления собственности проходит некоторое время, обычно от 3 до 5 месяцев. В этот период квартиру переоформить невозможно. Поэтому, если у вас есть возможность, торгуйтесь ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию.
2. Много квартир — больше возможностей для торга
Если речь идет о доме с большим количеством квартир, у вас будет больше возможностей для торга. Чем больше квартир, тем сложнее застройщику продать их все до момента ввода объекта в эксплуатацию. Поэтому, чем ближе момент ввода объекта, тем больше шансов получить более выгодное предложение от застройщика или предыдущего владельца квартиры.
3. Внимание к компаниям-подрядчикам
То же самое касается и компаний-подрядчиков, которые получили жилье от застройщика в счет оказанной услуги или поставок материалов. Эти компании, обычно, нуждаются в оборотных средствах и поэтому предлагают квартиры по более низким ценам. Это прекрасная возможность для вас получить максимальную выгоду при покупке квартиры.
Используя эти хитрости, вы сможете получить максимальную выгоду при совершении сделки по переуступке права собственности на квартиру. Помните, что такие ситуации требуют быстрого реагирования и грамотного подхода к переговорам.
Где могут возникнуть «подводные камни»?
1. Расходы на переоформление документов
Один из возможных «подводных камней» – это переложение на покупателя расходов за переоформление документов по переуступке. Продавец может потребовать оплатить «отступные» в размере около 30-50 тысяч рублей. Это нужно учитывать при планировании бюджета на сделку.
2. Ипотека и комиссионные банка
Если переуступается жилье, приобретенное в ипотеку, банк-кредитор может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения. Обычно комиссионные составляют 1-2% от суммы не погашенного долга по ипотеке. Это дополнительная статья расходов, о которой необходимо помнить.
3. Нотариальные расходы
В процессе переуступки права собственности на квартиру необходимо заключить ряд нотариальных договоров и оформить соответствующие документы. Нотариальные услуги обойдутся примерно в 3 тысячи рублей. Однако, в случае наличия споров и проблем в процессе совершения сделки, нотариальные расходы могут возрасти.
Учитывайте эти возможные «подводные камни» и берите их во внимание при планировании переуступки права собственности на квартиру. Важно внимательно изучить все условия сделки и заключить надежный договор, чтобы избежать неприятных сюрпризов в будущем. Лучше проконсультироваться с юристом или специалистом в области недвижимости, чтобы быть уверенным в успешном завершении сделки.
Пошаговая инструкция оформления сделки для покупателя
Шаг 1: Проанализировать и подготовить документы
Перед тем, как начать процесс переуступки, вам следует проанализировать и подготовить необходимые документы. Важно изучить «базовый» договор долевого участия и обратить внимание на права и обязанности дольщика. Если возникают сложности или непонимания, рекомендуется обратиться к помощи юриста. Также необходимо запросить акты сверки, подтверждающие оплату текущим дольщиком строительства жилья. И если вы состоите в браке, вам потребуется нотариальное согласие вашего супруга или справка об отсутствии такого согласия.
Шаг 2: Подписание договора
Подписание договора о переуступке обычно происходит в офисе застройщика. Важно убедиться, что в договоре указано требование визирования со стороны застройщика. Если вы приобретали жилье по ипотеке, вам понадобится получить согласие банка на переуступку и перевод долга на покупателя. Для этого необходимо подготовить полный пакет документов, который требуется для оформления кредита. Если вы готовы оплатить полную стоимость квартиры, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие обременения.
Шаг 3: Регистрация дополнительного соглашения
Для официального оформления переуступки права собственности необходимо зарегистрировать дополнительное соглашение о передаче прав и обязанностей в органах государственной службы регистрации Росреестре. Эту услугу обычно оказывает застройщик. После регистрации переуступка вступает в силу.
Шаг 4: Передача денежных средств продавцу
Самый безопасный способ расчета – через банковскую ячейку. Продавец получает деньги только после получения зарегистрированных документов из Росреестра, подтверждающих переоформление прав собственности на вас. Иногда продавец может предложить скидку за передачу денег в момент сделки, чтобы не ждать перерегистрации договора, которая может занять от нескольких недель до нескольких месяцев. Однако это связано с риском, что договор не будет зарегистрирован по каким-либо причинам.
Шаг 5: Получение документов
После проведения сделки важно получить оригиналы соглашения о переуступке и договора долевого участия, заверенные печатью Росреестра. Также необходимо получить у первого дольщика документы, подтверждающие оплату квартиры.
Итак, переуступка права собственности на квартиру – это реальная возможность сэкономить при приобретении жилья в новостройке. Чтобы успешно оформить эту сделку, следуйте указанной выше пошаговой инструкции и не забывайте про обязательные документы.
Пакет документов, необходимый покупателю для переуступки:
В чем суть переуступки?
Переуступка права собственности на квартиру предоставляет ряд преимуществ для покупателя. Во-первых, это возможность жить в данном доме, если все квартиры уже проданы или цена на них значительно возросла. Инвесторы, желая оставаться конкурентноспособными, предлагают квартиру на этом этапе строительства дешевле, чем застройщик. Кроме того, переуступка права позволяет избежать долгого ожидания ввода дома в эксплуатацию, так как обычно она осуществляется в уже практически построенных домах.