Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой — последствия и советы

При покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой покупатель сталкивается с рядом юридических и технических проблем. Несоблюдение правил строительства и несанкционированные изменения в структуре квартиры могут привести к серьезным последствиям, таким как штрафы, ограничения в использовании жилого пространства или даже снос квартиры в случае нарушения санитарных и эстетических норм.

В случае обнаружения неузаконенной перепланировки при приобретении квартиры, покупатель должен оценить риски и принять решение о дальнейших действиях. Одним из вариантов является отказ от покупки, чтобы избежать потенциальных проблем в будущем. Возможным решением также может быть обращение к специалистам, таким как архитекторы и юристы, для оценки ситуации и разработки плана по легализации перепланировки. В любом случае, приобретение квартиры с неузаконенной перепланировкой требует повышенной внимательности и грамотного подхода.

Как можно обнаружить, что изменения не узаконены?

При покупке квартиры существует риск столкнуться с неузаконенными перепланировками, которые оказывают влияние на процесс продажи и могут привести к неприятным последствиям. Чтобы избежать таких проблем, покупатель может использовать несколько способов для обнаружения неузаконенных изменений. Важно внимательно изучить документы и провести осмотр помещения.

1. Проверка поэтажного плана БТИ

Одним из самых надежных способов обнаружения неузаконенных перепланировок является проверка поэтажного плана БТИ. Если реальное состояние квартиры отличается от сведений в этом документе, то это окажется признаком наличия самовольных изменений. Покупатель имеет право запросить техпаспорт приобретаемой квартиры. Предъявление техпаспорта может потребоваться при оформлении ипотеки или если предыдущий техплан более 5 лет. Важно сопоставить данные в техпаспорте с реальным состоянием квартиры.

2. Внимательное изучение техпаспорта

При изучении техпаспорта необходимо обращать внимание на наличие красных линий, пометок, цифр, которые могут свидетельствовать о незаконной перепланировке. Также насторожить покупателя должны факт представления просроченного плана с датой более 5 лет или сообщения продавца о потере документа. В этих случаях возможна скрытая незаконная перепланировка.

3. Консультация с оценщиком

Если у покупателя возникли сомнения относительно узаконивания перепланировки, он может обратиться к оценщику для выяснения, допустимы ли проведенные изменения. Оценщик сможет проанализировать ситуацию и дать свое профессиональное мнение, что поможет принять взвешенное решение относительно приобретения квартиры.

Обнаружение неузаконенных перепланировок в квартире поможет избежать нежелательных правовых и финансовых последствий. Покупателю следует быть внимательным и пользоваться указанными способами проверки перед совершением сделки.

Ответственность за незаконные действия в сфере перепланировки

При покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой важно понимать, что ответственность за эти изменения несет сам владелец жилья. Согласно ст. 29 Жилищного кодекса РФ, самовольные изменения в жилом фонде влекут наказание для собственника или нанимателя по договору социального найма или использования социального жилого фонда.

Если при покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой договор с продавцом включает план БТИ без изменений, значит перепланировка была выполнена уже после сделки. Оспаривать такой факт будет затруднительно. Поэтому перед осуществлением сделки важно провести сравнение данных технического паспорта объекта с его фактическим состоянием.

Варианты ответственности за незаконные действия:

• Если приобретатель был осведомлен о наличии перепланировки, он имеет право требовать скидки на стоимость квартиры или возмещения расходов на узаконивание перепланировки и восстановление прежнего состояния жилья.
• Если квартира покупается в ипотеку и банк согласен на самовольную перепланировку, покупатель обязан узаконить ее в течение 6 месяцев после сделки.

Перед покупкой квартиры с неузаконенной перепланировкой рекомендуется оценить возможность согласования такой жилплощади или определить расходы на восстановление прежнего состояния.

Как выявляют незаконную перепланировку

Некоторые собственники жилой площади считают легализацию перепланировки необязательным действием, полагая, что неприкосновенность их территории нарушена быть не может. Тем не менее контролирующий орган может нарушить их покой на основе следующих причин:

• Результатом переделки стало повышение уровня звукопроницаемости по отношению к соседней квартире. Если проживающие в ней граждане заподозрят, что целостность соседского помещения была нарушена, они могут подать жалобу в занимающуюся жилищными вопросами инспекцию.
• Нарушенные в процессе переобустройства строительные нормативы повлекли за собой аварийную ситуацию либо нарушение работы имеющих общедомовое назначение коммуникаций. Инициировать контроль сложившейся ситуации могут как коммунальные службы, так и жильцы дома.
• Также сотрудники коммунальной службы могут зайти в помещение для контроля поверки ИПУ. Если они обнаружат, например, не предусмотренное проектом жилища совмещение помещений, они также могут инициировать осмотр жилой площади.

Стоит ли покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой и каковы риски?

Риелторы и строители классифицируют самовольные перепланировки на незначительные и значительные, допустимые и недопустимые. Перед покупкой квартиры важно точно определить, какие изменения проведены в квартире.

Если речь идет о незначительных, но допустимых перепланировках, то их можно узаконить или по желанию вернуть жилье в прежнее состояние. Главное отличие между незначительными и значительными перепланировками заключается только в сумме затрат на согласование или восстановление. Если продавец существенно снижает цену на такой объект и покупателю выгодна покупка с учетом будущих расходов, то приобретение квартиры целесообразно.

Однако, если проведенные изменения недопустимы по строительным предписаниям, узаконить перепланировку не получится. В таком случае покупателю придется восстанавливать жилье до исходного состояния, что обычно требует значительных финансовых затрат. При таких условиях от покупки квартиры целесообразно отказаться.

Если решено приобрести квартиру с незаконной перепланировкой, то ее можно купить по значительно сниженной цене. Однако следует учитывать, что после сделки всю ответственность за самовольные изменения несет новый владелец. Ему необходимо будет узаконить перепланировку или привести квартиру в прежнее состояние до выявления нарушений уполномоченными органами.

Как бы то ни было, приобретение квартиры с незаконной перепланировкой сопряжено с риском, и поэтому необходимо тщательно рассмотреть все факторы и возможности узаконить изменения.

Видео по теме: Предлагаем посмотреть видео о покупке квартиры с незаконной перепланировкой

Чем грозит приобретение такого жилья?

От соблюдения утвержденных строительно-ремонтных норм зависит безопасность и удобство эксплуатации жилфонда. Несогласованная перепланировка может привести к негативным последствиям, как для владельца квартиры, так и для соседей и окружающих:

• Дискомфорт проживания. Несанкционированные изменения могут привести к снижению комфортности жилья, например, некорректно размещенные перегородки, непланируемые помещения, посторонние шумы и запахи.
• Угроза безопасности. Несогласованная перепланировка может нарушить несущие стены, убрать необходимые опоры и привести к риску обрушения здания или его элементов.
• Потеря здоровья и гибель. Неразрешенные изменения могут создать опасные ситуации, привести к возникновению пожара, повреждению систем безопасности, ухудшению условий жизни и в крайних случаях — к трагическим последствиям.

После приобретения квартиры с несогласованными изменениями новый владелец должен обратиться к соответствующим органам и узаконить перепланировку. Если это не будет сделано, возможны следующие последствия:

• Административная ответственность. Владельцу квартиры может быть наложен штраф в размере 2000-2500 руб. для жильцов многоквартирных домов или 1000-1500 руб. для граждан, проживающих в домах иного типа.
• Юридический процесс. Жилищная инспекция может обратиться в суд с требованием вернуть квартиру в исходное состояние. В случае разбирательства, квартира может быть продана через публичные торги, а полученные средства переданы бывшему владельцу с вычетом штрафа и расходов на осуществление решения суда.

Чтобы сохранить изменения в квартире, необходимо получить вердикт суда, который должен подтвердить их безопасность и отсутствие угрозы для других жильцов. Даже при узаконении перепланировки, штраф все равно взимается.

Если жилье приобретено в ипотеку, выявление несогласованных изменений может привести к различным правовым последствиям, таким как расторжение кредитного договора, выплата неустойки, административная ответственность и другие.

Необходимо учесть, что банковский сотрудник вправе проверить техническое состояние квартиры. В большинстве случаев, незаконная планировка выявляется на стадии оформления ипотеки, и финансовые учреждения предпочитают не сотрудничать с такими объектами.

Продажа жилой недвижимости без документов на перепланировку

При продаже жилой недвижимости, в которой имеется неузаконенная перепланировка и отсутствуют соответствующие документы, покупатель должен быть внимателен и осведомлен о возможных рисках. Ниже приведены основные факторы, на которые следует обратить внимание:

1. Недействительность сделки

2. Дополнительные финансовые затраты

При узаконивании неузаконенной перепланировки понадобятся дополнительные финансовые затраты. Покупатель будет вынужден оплатить услуги архитектора, проектировщика и прочих специалистов, а также возможные ремонтные работы, необходимые для восстановления исходной планировки. Это может значительно увеличить общую стоимость приобретения недвижимости.

3. Непредвиденные судебные расходы

В случае оспаривания неузаконенной перепланировки между покупателем и продавцом возможно возникновение судебных споров и, как следствие, дополнительных судебных расходов для покупателя. Оспаривание переделки может потребовать найма адвоката, представления свидетельских показаний и других юридических процедур, что может занять продолжительное время и вновь привести к дополнительным потерям финансовых и временных ресурсов.

О чем говорит российское законодательство?

• Необходимость узаконивания мероприятия в принудительном порядке.
• Необходимость приведения жилья к первоначальному, указанному в техпаспорте, состоянию.

Касающаяся переустройства информация конкретизируется в СНиП, российском жилищном кодексе, а также СанПиН. Кроме того, следует руководствоваться Постановлением российского правительства, в котором утверждаются касающиеся пользования жилыми помещениями правила.

Когда недвижимый объект предназначается к продаже

Имеющаяся в его отношении документация, в том числе и конкретизирующий планировку жилища кадастровый паспорт, передается новому собственнику. Если изменения в этот документ не внесены, переустройство получит статус незаконного.

Тем не менее, возможности продать жилье, в документах на которое имеется несоответствие с фактическим внешним видом, существуют. О них и будет упомянуто ниже.

Виды перепланировок

Простая переделка на территории квартиры может заключаться в следующем:

• разбор предусмотренных первоначально застройщиком антресолей;
• установка заменяющей ванну душевой кабины;
• сдвиг фаянсовых конструкций в санузлах;
• перемещение имеющихся в несущих стенах либо перегородках дверных проемов;
• изменение месторасположения перегородок;
• замена оконных блоков либо дверей с сохранением площади данных конструкций.

Кроме того, перепланировка может относиться к категории сложных. Среди такого рода мероприятий можно отметить:

• объединение нескольких квартир в одну на базе нарушения целостности стеновых панелей и перегородок;
• объединение одной из комнат с лоджией либо балконом;
• расширение санузла за счет сокращения площади иной комнаты;
• создание дополнительных дверных либо оконных проемов;
• перемещение в другое место газоснабжающих систем и оборудования.

Вопрос возможности

Российские законодательные нормативы не предусматривают наличия ограничений, касающихся совершения различных сделок в отношении помещения с неузаконенной планировкой. Тем не менее, новому собственнику стоит понимать, что он будет владеть, распоряжаться и пользоваться объектом, фактический облик которого противоречит документальному, и такой акт может иметь соответствующие последствия.

Оптимальным выходом в такой ситуации будет вынуждение продающего жилплощадь гражданина к заблаговременному узакониванию перепланировки, чтобы в процессе сделки передаваемая покупателю документация была оформлена надлежащим образом. На практике же такой идеальный план осуществляется достаточно редко.

Поэтому, если в квартире имеется неузаконенная переделка и вышеуказанный вариант не был осуществлен, путь узаконивания этой переделки придется проделывать покупателю, но уже после того, как сделка была зарегистрирована государством.

Кто должен устранять последствия?

Согласно апелляционному определению Красноярского краевого суда № 33-9606/2013, даже если перепланировка была произведена до приобретения квартиры, обязанность устранить ее последствия лежит на новом владельце. Это означает, что при покупке такого жилья необходимо заранее учесть расходы на узаконивание или восстановление его прежнего состояния.

Чтобы защитить свои интересы, приобретатель имеет право выдвинуть требование об уменьшении цены объекта на сумму затрат, связанных с устранением перепланировки. Это позволяет справедливо распределить финансовую ответственность между старым и новым владельцами. Если имеются веские основания, возможно обратиться в суд с иском о взыскании расходов с прежнего владельца.

Преимущества требования об уменьшении цены:

• Позволяет сэкономить средства на устранение последствий перепланировки;
• Создает стимул для прежнего владельца быть более аккуратным в будущем;
• Обеспечивает справедливое распределение финансовой ответственности.

Судебное взыскание расходов:

Если у приобретателя есть веские основания, он имеет право обратиться в суд с требованием о взыскании расходов с прежнего владельца. В этом случае суд будет рассматривать доказательства наличия перепланировки и суммы затрат на ее устранение. Если доказательства будут признаны убедительными, суд может вынести решение о взыскании расходов с прежнего владельца.

Преимущества требования	Судебное взыскание расходов
Экономия средств	Прежний владелец оплачивает расходы
Стимул быть аккуратным	Рассмотрение доказательств
Справедливое распределение ответственности	Решение суда о взыскании расходов

В случае приобретения квартиры с неузаконенной перепланировкой рекомендуется обратиться к юристу, специализирующемуся на жилищном праве, для получения подробной консультации и помощи в защите своих прав и интересов.

Что делать, если уже купили квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Если вы уже приобрели квартиру и обнаружили несогласованные изменения, необходимо принять определенные меры и решить данную ситуацию. Возможность расторжения договора купли-продажи зависит от характера перепланировки и сопутствующих обстоятельств.

1. Незначительные изменения

Если внесенные изменения являются незначительными, не требуют значительных затрат на узаконивание или восстановление и не нарушают строительные предписания, суд может признать, что оснований для признания сделки недействительной недостаточно. Это подтверждено Апелляционным определением Хабаровского краевого суда № 33-8104/13. В таком случае расторжение договора купли-продажи может быть отклонено.

2. Незаконная планировка

При обнаружении незаконной планировки рекомендуется ссылаться на статью 475 Гражданского кодекса РФ, которая предусматривает санкции для продавца за предоставление товара ненадлежащего качества. Это может включать снижение цены, возмещение расходов на восстановление квартиры в прежнее состояние или даже расторжение договора с полным возвратом денег.

Мера наказания будет зависеть от степени нарушения требований к качеству и характера перепланировки. Поэтому важно документально подтвердить неузаконенные изменения и их влияние на качество жилья.

3. Запрещенные изменения

Если самовольные изменения, выявленные в приобретенном объекте, запрещены строительными предписаниями и требуют значительных финансовых затрат и трудозатрат для их исправления, возможно расторжение договора по решению суда.

Например, если в процессе переустройства инженерных коммуникаций, о котором вы не знали, снизилось водоснабжение других жильцов, это может служить основанием для расторжения договора и взыскания штрафа с нового собственника.

4. Узаконивание перепланировки

Если вы приобрели квартиру с неузаконенной перепланировкой, рекомендуется провести узаконивание до выявления нарушения со стороны уполномоченных органов, например, Жилинспекции. Это поможет предотвратить потенциальные проблемы и сложности в будущем.

В случае, если узаконивание не было проведено, придется проходить процедуру уже с привлечением суда и возможным взысканием штрафа с нового собственника.

Как решить вопрос с незаконной перепланировкой

Если вы планируете покупку квартиры с неузаконенной перепланировкой, чтобы избежать сложностей, важно провести узаконивание переделки до сделки. Вот несколько шагов, которые помогут вам решить этот вопрос:

1. Закажите проект перепланировки в организации, такой как БТИ. Этот проект будет основой для согласования переделки.
2. Напишите заявку на узаконивание перепланировки. Она должна содержать подробную информацию о планируемых изменениях.
3. Соберите необходимые документы для дополнения заявки: удостоверение личности, скан-копию куплепродажного договора и техпаспорт, который указывает на конкретное недвижимое имущество.
4. Если в квартире есть другие собственники, вам также потребуется письменное согласие каждого из них на узаконивание переделки.
5. Передайте заявку с пакетом документов в инспекцию, отвечающую за жилищные вопросы. Обычно рассмотрение заявки занимает от двух месяцев до шести.
6. Вы также можете оформить запрос на согласование переделки онлайн на веб-ресурсе Госуслуги. В этом случае рассмотрение заявки будет занимать до 45 дней.
7. Если перепланировка не нарушает строительные нормы, ваша заявка будет одобрена.

Узаконивание неузаконенной перепланировки поможет вам избежать проблем при регистрации куплепродажного договора и обеспечит легальность вашей сделки.

Санкции за незаконную перепланировку квартиры

Если перепланировка, осуществленная в квартирном пространстве, не согласована с компетентными органами, владельца помещения ожидают штрафы административного характера. Размер этих штрафов зависит от наличия ущерба, который может быть нанесен здоровью или имущественным интересам других лиц.

• При отсутствии ущерба штраф может составлять от 2 до 2,5 тысяч рублей.
• Если ущерб причинен лицу, штраф увеличивается до 5 тысяч рублей.

Несмотря на то, что эта сумма может показаться невысокой, сам факт привлечения к ответственности административного плана может негативно повлиять на репутацию владельца.

В случаях, когда причиненный ущерб становится существенным для третьих лиц, возникает необходимость в судебном разбирательстве, в результате которого нарушитель может быть обязан выплатить компенсацию за причиненный моральный и материальный вред.Принимая во внимание вышесказанное, необходимо соблюдать законодательство и согласовывать все перепланировки с соответствующими органами, чтобы избежать негативных последствий.

Квартира с перепланировкой и ипотека

Квартиру с переделкой, которая не имеет статуса узаконенной, на базе ипотечного договора реализовать достаточно сложно. Кредитная организация будет иметь при такой сделке большие риски, поскольку уровень ликвидности недвижимости такого рода резко снижается. Кроме того, банковское учреждение не заинтересовано в несении собственных расходов, связанных с узакониванием переделки.

Поэтому заключающим договор сторонам рисковать в данной ситуации не рекомендуется. Продавец обязан открыто предоставить покупателю все информационные сведения, с целью достоверной оценки возможных последствий и рисков. Документацию следует привести в порядок заблаговременно, до оформления ипотечной сделки. Если этого не сделать, финансовое учреждение вполне закономерно может отказать в кредитовании.