Статья 25 жилищного кодекса РФ устанавливает различные виды переустройства и перепланировки жилого помещения. Она предписывает определенные правила, которые должны соблюдаться при осуществлении таких изменений в соответствии с законодательством. Узнайте подробности о допустимых изменениях и процедуре их выполнения.
Раздел 25 Жилищного кодекса РФ:
Этот раздел закона устанавливает правила и предписания относительно вопросов, связанных с преобразованием и реструктуризацией жилых помещений. Он описывает суть понятий «преобразование» и «реструктуризация» и определяет условия и требования, которым должны соответствовать соответствующие работы.
Преобразование жилого помещения предполагает изменение его функционального использования, например, превращение кухни в спальню или объединение двух комнат в одну. Реструктуризация, в свою очередь, означает внутренние изменения в планировке жилого помещения без изменения его функционального предназначения.
Реструктуризация, скрывающаяся под преобразованием, незаконна.
Владелец квартиры решил изменить использование своего жилого помещения, превратив его в офис. Для этого он обратился в органы Местного самоуправления с просьбой о переустройстве и переводе помещения в нежилое. Органы МСУ одобрили его заявку и выдали разрешение на проведение работ в соответствии с представленным проектом. Однако, после выполнения работ было обнаружено, что они не соответствуют утвержденному проекту.
Собственник решил провести реконструкцию и добавил второй этаж, что привело к значительному увеличению площади квартиры. Однако после этих изменений жилое помещение уже не соответствовало предварительно утвержденным планам, и органы МСУ отказались выдать акт на ввод помещения в эксплуатацию. Собственник был не согласен с таким решением и обратился в суд.
Решение суда и позиция муниципалитета
На первом этапе судебного процесса первая инстанция поддержала позицию муниципалитета и отклонила иск истца. Суд отметил, что проведенные работы не соответствуют проектной документации, которая не предусматривала реконструкцию помещения и элементов многоквартирного дома. Истец не обратился к общему собранию собственников и не получил их согласия на проведение реконструкции. Его действия нарушили права третьих лиц, так как он самовольно расширил свою долю в общедомовом имуществе.
Решение апелляционной инстанции и жалоба собственника в орган местного самоуправления
Однако, решение апелляционной инстанции было отменено, поскольку собственник имеет право сохранить отремонтированное помещение, поскольку произведенные работы не представляют опасности для жизни и здоровья других лиц и не нарушают их права и интересы. Важным фактором для суда было обращение собственника к органу местного самоуправления с целью получения разрешительных документов.
Отмена решения апелляционного суда и повторное рассмотрение дела
Муниципалитет подал кассационную жалобу в Верховный Суд Российской Федерации, которая была удовлетворена. Верховный Суд Российской Федерации подтвердил, что истец нарушил закон, не получив согласия от всех собственников помещений в многоквартирном доме и органа местного самоуправления на проведение реконструкции. Работы, выполненные в нежилом помещении, привели к изменению параметров как самой квартиры, так и общего имущества.
Судья также отметил, что невозможность самовольной постройки не должна служить причиной для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на данную постройку. Однако в данном случае необходимо установить, было ли правомерным решение органа местного самоуправления отказать в выдаче разрешительных документов. Поскольку собственник не обратился в муниципалитет для получения разрешения на реконструкцию с элементами многоквартирного дома, Верховный Суд РФ отменил решение апелляционной инстанции и решил рассмотреть апелляционную жалобу повторно.
Расположение кухни и санузла над жилыми комнатами запрещено
В ходе судебного разбирательства о реконструкции квартиры в одной из многоэтажных застроек города Краснодар было установлено, что размещение кухни и ванной комнаты над жилыми помещениями не соответствует санитарным нормам. Владелец квартиры самостоятельно осуществил перепланировку без предварительного получения разрешения от местных органов самоуправления.
После завершения работ по реконструкции квартиры, собственник обратился в муниципалитет с просьбой выдать соответствующие документы на проведенные изменения. Однако муниципальные органы отказались выдать разрешение, сославшись на нарушение санитарных норм. В связи с этим, владелец квартиры обратился в суд.
Исходные судебные инстанции признали в праве истца на сохранение квартиры в переустроенном состоянии, так как изменения в помещении соответствовали требованиям СП-54, не нарушали прав соседей и не представляли угрозы для их здоровья. Однако муниципалитет не согласился с таким решением и подал кассационную жалобу в Верховный Суд РФ.
Ссылка на санитарные нормы
Верховный Суд РФ отметил, что ранее вынесенные судебные решения не учли существенные обстоятельства дела. Согласно пункту 3.8 СП-2.1.2.2645-10, в жилых зданиях запрещается размещение ванных и туалетов над жилыми комнатами и кухнями. Мотивацию муниципалитета отказать в выдаче разрешения на переустройство составляют именно эти санитарные нормы.
Неучтенные обстоятельства и назначение экспертизы
В процессе проведения экспертизы квартиры было выявлено, что изменение размещения перегородок привело к увеличению площади кухни и ванной комнаты. Однако, так как жилье истца располагалось на четвертом этаже, было необходимо определить, над какими помещениями на третьем этаже находятся переустроенная кухня и ванная комната. Это обстоятельство не учтено судом первой инстанции и апелляционным судом при принятии решений. Верховный Суд РФ направил дело на повторное рассмотрение.
Орган государственного жилищного инспектората может наложить штраф на управляющую организацию за незаконную перепланировку в многоквартирном доме
Органы государственного жилищного надзора (ГЖН) при проведении плановых и внеплановых проверок должны учитывать наличие незаконных перепланировок и переустройств, которые изменяют общее имущество многоквартирного дома (МКД). Если такие факты обнаруживаются, органы Жилнадзора вправе требовать от управляющей организации приведения общего имущества в состояние, соответствующее технической документации, при отказе собственника это сделать.
Орган ГЖН может принять следующие меры:
- Вынести вопрос о легализации перепланировки на общее собрание собственников помещений в МКД;
- Привести общее имущество в соответствие с техпаспортом МКД и затребовать от собственника возмещение затрат через суд.
Кроме того, владельцу квартиры, который не выполнил судебное решение о возвращении помещения к первоначальному состоянию, грозит наказание в соответствии с Жилищным кодексом РФ. Пунктом 5 статьи 29 ЖК РФ предусмотрена возможность продажи помещения на аукционе, а полученные средства будут направлены на процесс восстановления исходной планировки квартиры.
Законодательство Российской Федерации о перепланировке, переустройстве и реконструкции помещений в многоквартирных домах
Переустройство или переоборудование помещения предполагает изменение, установку или перемещение инженерных коммуникаций, санитарно-технического и электрического оборудования. В таких случаях необходимо внести соответствующие изменения в техническую документацию многоквартирного дома в соответствии с пунктом 1 статьи 25 ЖК РФ.
Отличие реконструкции от перепланировки и переустройства состоит в том, что реконструкция изменяет основные характеристики всего многоквартирного дома, такие как высота, площадь и объем. Реконструкция включает в себя такие работы, как замена несущих конструкций, добавление новых этажей и перестройка существующих, утепление стен, пристройка новых помещений, объединение двух разных по этажам помещений в одно, удаление перегородки между балконом и внутренним помещением и другие работы, указанные в законодательстве.
Основные различия между перепланировкой, переустройством и реконструкцией помещений в многоквартирном доме:
- Перепланировка — это изменение внутренней структуры помещения, внесение изменений в технический паспорт.
- Переустройство — это замена, установка или перемещение инженерных систем, санитарно-технического и электрического оборудования.
- Реконструкция — это изменение основных характеристик всего многоквартирного дома, включая замену несущих конструкций и проведение других работ.
Процедура изменения планировки, реструктуризации и реконструкции помещений в многоквартирном доме:
- Получение разрешения на изменение планировки, реструктуризацию или реконструкцию от управляющей компании или органов местного самоуправления.
- Согласование проектной документации с соответствующими государственными органами.
- Получение разрешительной документации, включая разрешение на строительство.
- Проведение работ с соблюдением требований технической документации и строительных нормативов.
- Подача декларации о готовности объекта к эксплуатации.
Это основная информация о законодательстве РФ, касающемся изменения планировки, реструктуризации и реконструкции помещений в многоквартирных домах. Знание этих правил поможет собственникам и застройщикам соблюдать требования законодательства и проводить работы правильно и законно.
| Вид работ | Изменения в помещении | Требования |
|---|---|---|
| Перепланировка | Перенос, демонтаж перегородок, увеличение жилплощади, установка санузлов | Внесение изменений в техническую документацию, получение разрешения |
| Переустройство | Замена, установка, перемещение инженерных сетей, оборудования | Внесение изменений в техническую документацию, получение разрешения |
| Реконструкция | Замена основных конструкций, дополнительное строительство, перестройка, установка утепления, пристройка | Изменение параметров МКД, получение разрешения на строительство |
Необходимо помнить, что выполнение любых работ по изменению помещений в многоквартирном доме должно быть согласовано с соответствующими органами и соответствовать всем требованиям законодательства. Такая мера поможет избежать неприятных последствий и обеспечить безопасность жильцов.
Согласование планировки, устройства и реконструкции помещения в многоквартирном доме
Для проведения работ по изменению характеристик помещения или даже всего многоквартирного дома, собственник должен сначала получить согласие общего собрания собственников, совместно владеющих общедомовым имуществом, в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Изменение размера общего имущества возможно только с согласия всех владельцев, согласно требованиям части 3 статьи 36 Жилищного кодекса РФ. Это правило касается не только реконструкции, перестройки и перепланировки, но и использования придомовой территории в случае объединения помещения владельца и части общего имущества дома, в соответствии с частью 2 статьи 40 Жилищного кодекса РФ.
Кроме согласия общего собрания владельцев, для проведения перепланировки или перестройки помещения в многоквартирном доме владелец должен получить разрешение от местного самоуправления, согласно части 2 статьи 26 Жилищного кодекса РФ.
Если данные требования не будут выполнены, судебная практика разрешает проведение легализации таких работ после их выполнения. Однако суд должен установить, что изменения в помещении не будут нарушать прав других жителей многоквартирного дома и не создадут угрозы их жизни и здоровью в соответствии с частью 4 статьи 29 Жилищного кодекса РФ. В противном случае собственник помещения обязан вернуть помещение в исходное состояние в соответствии с технической документацией, согласно части 3 статьи 29 ЖК РФ.
Иллюстрации судебных дел о приведении помещений в соответствие с техпаспортом
Судебные разбирательства в сфере перепланировок, переустройств и реконструкций в многоквартирных домах демонстрируют разнообразие ситуаций. Одно из таких дел — №16573, где была рассмотрена проблема приведения помещений в соответствие с техническим паспортом после проведения перепланировок, переустройств и реконструкций.
В процессе рассмотрения данного дела суду было представлено доказательство того, что произведенные изменения не нарушают правила безопасности и не создают проблем для других жильцов.
Исходя из статьи 29 Жилищного кодекса РФ, суд принял решение о легализации выполненных работ, однако собственнику может быть предписано восстановить помещение в прежнее состояние в соответствии с технической документацией.
Итоговое решение суда
Высший суд Российской Федерации рассмотрел конфликт между семьей, проживающей в квартире на первом этаже в соответствии с договором социального найма, и органом местного самоуправления (МСУ) относительно изменения и модернизации жилого помещения. Судьи первой и апелляционной инстанций поддержали требования жильцов и разрешили сохранить помещение в перестроенном состоянии, ссылаясь на соответствие реконструированного помещения строительным, санитарным и пожарным нормам.
Тем не менее, Высший суд РФ пришел к выводу, что пристройка семьи была построена на участке земли, который является частью общей собственности многоквартирного дома (МКД), и увеличила общую собственность МКД. Суд отметил, что для проведения такой реконструкции необходимо получить согласие всех владельцев помещений в МКД. Истцы не получили согласия от органа самоуправления.
detector