Продление аренды земельного участка: требования, процедуры и затраты

По мнению эксперта «АГ», определение Верховного суда РФ может быть использовано для того, чтобы договоры аренды, заключенные в будущем в результате раздела, выдела, слияния или перераспределения земельных участков, не были совершенно новыми, а распространялись на существующие участки, являясь продолжением договора. Другой отметил, что в данной категории спорной практики предпочтение отдается участкам, принятым для комплексного освоения территорий под жилье.

27 сентября Верховный суд вынес решение №. 306-ES22-3436 по делу № A55-28817/2020, в котором рассматривался вопрос о продлении договоров аренды земли, заключенных до установления повышенной тревожности в некоторых районах Короны.

В феврале 2015 года по итогам аукциона Министерство строительства Самарской области предоставило региону жилье и ипотеку. Затем арендатор разделил участки в соответствии с условиями договора аренды, в результате чего в собственности Самарской области оказалось 22 участка. В апреле 2020 года Фонд подписал с правительством Самарской области договор аренды этих участков до апреля 2025 года. В договоре аренды Фонду было предоставлено разрешение на строительство жилого объекта и указано, что договор Вступил в силу после даты государственной регистрации и относился к возникшим отношениям с февраля 2020 года.

Затем арендатор потребовал продлить договор еще на три года, ссылаясь на введение режима повышенной готовности в соответствии с отклоненными ограничениями Coronay. После этого фонд подал иск о понуждении арендодателя заключить дополнительное соглашение о продлении срока аренды. По его мнению, традиционные правоотношения между сторонами по комплексному развитию жилищного заговора возникли до принятия властями Самары решения о введении в районе режима повышенной готовности в 2020 году.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении ходатайства, а апелляционный суд и суд по уголовным делам утвердили это решение. Суд исходил из того, что договор аренды был заключен сторонами 2 апреля 2020 года. То есть уже после того, как региональные власти приняли решение о введении повышенной тревожной обстановки в связи с угрозой распространения новых коронарных инфекций в регионе. В результате, как указал суд, фонд не имел права требовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды о продлении срока действия договора. Суд также признал областное правительство ненадлежащим ответчиком, сославшись на то, что распоряжение земельными участками, принадлежащими Самарской области, осуществляет региональное министерство строительства.

Верховный суд РФ, рассмотрев апелляционную жалобу фонда, напомнил, что до 1 марта 2021 года арендатор по общественному сговору вправе обратиться к ссудодателю с просьбой заключить дополнительное соглашение о продлении срока действия договора. В случае, если договор был заключен по причине наличия или отсутствия спорных договоров аренды или при соблюдении определенных условий. В частности, если договор был заключен до выхода в 2020 году постановления Правительства РФ о введении на территории региона работника режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации — на территории региона работника — заявления о таком требовании, то срок договора аренды участка не истек, арендодатель не предъявил требование о расторжении договора — по такому требованию на дату обращения работника уполномоченная организация не располагает информацией по выявленному и не исключенному в рамках земельного надзора вопросу — по такому требованию на дату обращения работника арендодатель не исключен в рамках земельного надзора не располагает информацией по данному вопросу. В этом случае арендодатель обязан заключить соглашение о продлении срока аренды в течение пяти рабочих дней с даты обращения работника.

В рассматриваемом деле Верховный суд отметил, что отношения по исполнению договоров, заключенных после проведения аукциона на заключение договора о комплексном освоении территории в целях жилищного строительства, регулируются Земельным кодексом. Редакция, действовавшая до 1 марта 2015 года В соответствии с пунктом 8 статьи 46.4 Градостроительного закона факт заключения договора о комплексном освоении территории путем раздела территории не является основанием для прекращения договорных прав и обязанностей.

Суд отметил, что договор аренды от 19 февраля 2015 года и договор аренды от 2 апреля 2020 года были взаимосвязаны, в результате чего суд пришел к выводу, что дата заключения последнего договора аренды определяет возможное продление срока действия договора. Она не может быть принята как обычная. При таких обстоятельствах в соответствии с правилами, установленными Законом об отдельных изменениях законодательства Российской Федерации, спор был направлен на продление договоров аренды, заключенных в отношении вновь образованных земель, с целью принятия срочных мер. Обеспечение устойчивого экономического развития и предотвращение последствий распространения новых коронавирусных инфекций (№ 166-ФЗ) и Закон о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций (№ 166-ФЗ) и (№ 166-ФЗ) ).

Кроме того, Верховный суд отметил, что суды нижестоящих инстанций также не приняли во внимание положение пункта 3.2 последнего договора аренды, согласно которому действие статьи распространяется на отношения, возникшие с 19 февраля 2020 года, что не противоречит положениям договора аренды. Гражданский кодекс. При расследовании дела Фонд неизменно отмечал, что договорные правоотношения между сторонами по комплексному освоению земельного участка с целью строительства жилья сложились до принятия властями Самарской области решения о введении в районе режима повышенной готовности. В 2020 г.

В первом случае ответчиками выступили областное правительство и министерство строительства Самарской области. Собственником данных участков является Самарская область, которая в разное время наделяла этот субъект Российской Федерации земельными полномочиями различные государственные органы. При таких обстоятельствах суды должны, в частности, определить надлежащего ответчика по спору. В связи с этим Верховный суд вынес решение по судебным актам нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Александр Ратиев, партнер юридической фирмы «Интеллект», считает, что дело весьма показательно. Безусловно, практика применения к аренде специальных норм о коронерах показывает, что суды очень формалистично подходят к устанавливаемым ими условиям. В частности — все права, предусмотренные этими законами, принадлежат только работнику, заключившему договор аренды до введения режима подготовки или режима чрезвычайной ситуации в соответствующих субъектах РФ. В то же время суды систематически игнорируют случаи, выходящие за рамки обычных обстоятельств, когда, например, договор аренды заключается после ликвидации, слияния или перераспределения земель. Такие договоры фактически являются новыми, а не старыми договорами аренды с измененным объектом. Закон прямо предусматривает, что они заключаются на тех же условиях, и арендатор не может учесть изменившиеся условия по окончании действия нового договора. Однако суды этого не признают — и данный случай тому подтверждение. Действительно, в таких случаях единственно верным подходом является учет даты заключения первоначального договора», — сказал он.

По мнению эксперта, определение Верховного суда РФ может быть использовано для подтверждения существования договора аренды, заключенного в будущем в результате раздела, выдела, слияния или перераспределения земельных участков. Описание.

Антон Алексеев, партнер юридической фирмы & коммерческие предложения, рассказал, что в данном споре Верховный суд РФ применил Земельный кодекс к договору аренды 2020 года, заключенному до 1 марта 2015 года, и связал правоотношения сторон по этому договору с договором «Комплексное освоение 2015». на участки, переданные в аренду по последнему договору, сложились, поскольку были заключены между теми же сторонами. Таким образом, суд применяет к данным разногласиям нормы российского федерального законодательства, действовавшие на тот момент. Такой более широкий подход нашел отражение в сформировавшейся судебной практике. Например, решение Центрального районного суда от 23 мая 2022 года по делу № Ф10-1610/2021 по делу № А64-2541/2021, вынесенное по аналогичному спору в пользу истца (арендатора), оставлено без изменения Верховным судом. Таким образом, практика по данной категории споров складывается в пользу участков, нанятых для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства», — отметил он.