Подборка наиболее важных документов по продлению договоров аренды для завершения строительства (нормативные акты, формы, статьи, советы экспертов и т.д.).
Судебная практика.
Позиция судов по спорным вопросам. Гражданское право: территориальные субсидии к договорам аренды (КонсультантПлюс, 2024) для завершения строительства (продление договоров аренды).
Статьи, комментарии и ответы на вопросы
Статья: Обзор правовой игры Российской Федерации частного права за апрель 2020 — май 2020 года (Карапетов А.Г., Матвиенко С.В., Морос А.И., Сахнова М.В., Фетисова Е.М. Объекты, законно построенные в период действия договора аренды, имеют три года для завершения строительства, Возведенные на основании соответствующей лицензии на участок, предоставленный под строительство, при однократном заключении договора аренды (продлении). При условии отсутствия конкурса после 1 марта 2015 года, участок не будет преобразован в участок после указанной даты. Если установка не будет введена в эксплуатацию по окончании срока действия Конвенции, уполномоченное учреждение вправе обратиться в суд в соответствии со статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации «Публичные торги».
Статья: Правовой статус Верховного Суда Российской Федерации в некоторых финансовых спорах (Бабкин А.И. Общество признало незаконным отказ уполномоченных органов в продлении срока аренды земельного участка для завершения строительства. Новое судебное дело.
Нормативные акты.
‘Судебная практика Верховного Суда Российской Федерации n 1 (2023)’ (утв. Департаментом Верховного Суда РФ) Судебная коллегия Верховного Суда РФ при оставлении дела на новое рассмотрение признала незаконным отказ уполномоченного органа в продлении срока аренды земельного участка для завершения строительства.
СПРАВКА: «КонсультантПлюс Обзор судебной практики» (КонсультантПлюс, 2024) Суд признал незаконным постановление об отказе, которым ранее был разрешен срок аренды участка под строительство. Суд постановил, что «Колонай» препятствовал арендатору-ИП своевременно завершить строительство здания в порядке понуждения. Он также может просить о продлении срока аренды, так как соответствует требованиям части 6 статьи 19 закона от 01. 04. 2020 N 98-ФЗ.
Правовые ресурсы
Администрация Громковского сельского поселения Руднянского муниципального района Волгоградской области Официальный сайт
О возможности продления срока действия разрешения на строительство объекта и выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в случае, когда срок аренды земельного участка истек
О возможности продления срока действия разрешения на строительство и возможности выдачи лицензии на эксплуатацию объекта по истечении срока аренды участка.
Правоустанавливающий документ на участок является одним из документов, необходимых для выдачи лицензий и разрешений на размещение при эксплуатации объектов помещения.
Согласно статье 40 Федерального закона 218-ФЗ от 13.07.2015 «Государственный перечень имущества»:
Государственный учет метрополитена и государственный учет полосы отвода здания или сооружения осуществляются на основании лицензии на эксплуатацию соответствующего объекта недвижимости и правоустанавливающего документа на участок, на котором расположен данный объект (часть 10)
Государственная регистрация прав собственности на созданное здание или права на здание также истекли на момент государственной регистрации созданного здания или прав на здание, срок аренды или застройки земельного участка, на момент положения об оперативном положении данных объектов недвижимости (часть 2), вопрос о недвижимости истек.
Согласно позиции Минстроя России, 26541-Д/8, которая ссылается на письмо Департамента градостроительства и строительства от 10.07. 2020 года, срок строительства предполагаемого объекта напрямую зависит от его параметров, его эксплуатационного назначения, иных условий строительства, поэтому определение срока строительства на этапе уступки участка является невозможно, но вид разрешенного использования и ограничительные параметры его строительства позволяют это сделать.
В то же время условия, на которых заключается договор аренды государственного или муниципального участка, указаны в пункте 8 статьи 39.8 ЗК РФ и зависят от цели предоставления земельного участка.
В соответствии с положениями статьи 57.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации объекты капитального строительства в границах земельного участка. При этом срок действия подготовки проектной документации и получения разрешения на строительство составляет три года и может быть получен только соответствующим собственником земельного участка.
Таким образом, соответствующий собственник земельного участка может подготовить проект только после расторжения договора аренды земельного участка в течение трех лет с момента проведения обследования для подготовки проектной документации, что применимо к строительству, реконструкции зданий и сооружений и ГПЗУ. документации, получить положительное заключение экспертизы, обратиться за разрешением на строительство и в течение срока действия договора аренды земельного участка, а также в течение срока действия договора аренды земельного участка осуществить строительство капитального
В случае с ЦЭКОМ такие сроки не могут быть реализованы преднамеренно.
Основания для отказа в выдаче разрешения на строительство детально прописаны в части 13 статьи 51 Кодекса.
Несоответствие документации о праве собственности на участок является несоответствием документации об исследовании объекта капитального строительства, т.е. срока аренды с разделом «проект организации строительства». Как причина отказа в выдаче разрешения в статье 51.13 Кодекса не определена.
Кроме того, допускается продление срока действия уже выданных лицензий (приказ Минстроя России от 19. 02. 2015 № 117/ПР «Об утверждении видов строительства и видов лицензий на эксплуатацию объектов», прим. 19).
Заявление о продлении срока действия уже выданной лицензии на строительство может подать только правообладатель земельного участка, на который выдана данная лицензия.
Если срок действия договора аренды земельного участка истекает, по мнению Департамента градостроительства и строительства Минстроя России, у прежнего правообладателя в соответствии со статьей 51 настоящего Кодекса, то он не может быть применен к уполномоченной организации. в качестве производителя, а также для продолжения и завершения строительства необходимо предпринять меры по продлению договора аренды или заключению нового договора аренды.
В статье 6 статьи 55 Кодекса определены основания для отказа в выдаче лицензии на эксплуатацию объекта. Это отсутствие документации, указанной в частях 3 и 4 статьи 55 Кодекса.
Таким образом, в соответствии с пунктом 1 и частью 6 статьи 55(3) Кодекса отсутствие права собственности на земельный участок (в том числе договор аренды, срок которого не истек) является основанием для отказа в выдаче лицензии. Работы по установке.
ВС РФ поддержал собственников недостроя
Эксперты по-разному оценили решение Верховного суда РФ. Один из них отметил, что суд правильно защитил интересы владельцев недвижимости на участках общего пользования. По мнению другого, позиция о том, что может быть достаточным доказательством наличия на участке объектов незавершенного строительства, является дискуссионной.
В 2014 году между компанией и Управлением муниципальным имуществом был заключен договор аренды участка, на котором был построен объект, сроком на два года. За два месяца до окончания срока компания обратилась в администрацию города с просьбой заключить новый договор аренды участка без конкурса на завершение строительства. Однако, затянув с ответом на два месяца, администрация сообщила компании, что сдать участок в аренду без конкурса она сможет только после предоставления документов о государственной регистрации права собственности компании на объект полуподземного строительства.
Посчитав, что заинтересованное лицо является незаконным, компания подала иск в арбитражный суд, требуя, в частности, обязать администрацию заключить договор аренды сроком на три года. Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований. Он осуществлял надзор за строительным объектом по статье 3.
Апелляционный суд отменил это решение и удовлетворил ходатайство компании, но впоследствии это решение было отменено Уголовным судом, который подтвердил решение суда первой инстанции.
Ссылаясь на противоречия в выводах судов первой инстанции и уголовного суда, а также на факты, имевшие место в ходе разбирательства, компания подала уголовную жалобу в Верховный суд. В результате судебного разбирательства решения судов первой и второй инстанций были отменены, а решение суда промежуточной инстанции — утверждено.
Верховный суд РФ отметил, что абзац 21 статьи 3 п. 3.2 Закона об установлении Земельного кодекса РФ, ст. (пристройка) полуэтажей не является основанием для отказа, поскольку данный участок был передан в аренду до 1 марта 2015 года и отсутствует регистрация права собственности, заключение договора аренды один раз для завершения строительства (пристройки) полуэтажей, где имеется незавершенный строительством блок аренды, а отсутствие регистрации права собственности на полублоки не является основанием для отказа в заключении договора аренды без проведения торгов.
По мнению Вероники Перфильевой, юриста адвокатского бюро «Качкин и партнеры», такое определение Верховного суда включает в себя выводы, сделанные ранее в судебной практике. partners, под это определение Верховного суда попадают выводы, ранее сделанные судебной практикой. В частности, подобные выводы легли в основу решения Верховного суда. 304-ЭС16-20773 от 14 июня 2017 года. также включает в себя некоторые разъяснения, ранее данные Верховным судом РФ.
Верховный суд правильно защитил интересы субъектов-бенефициаров имущества, расположенного на участках, находящихся в государственной собственности. Напротив, это означало нарушение этих интересов и злоупотребление публичной властью, которой ранее было разрешено вступать в сговор для строительства объектов недвижимости. Кроме того, позиция суда служит целям обеспечения стабильности буржуазии», — считают эксперты.
Дмитрий Загайнов, партнер юридической группы «Интеллект-С», отметил, что значение Верховного суда поддерживает позицию Апелляционного суда. Правовая позиция была сформирована законодателями, которые внесли соответствующие изменения в земельные отношения в Российской Федерации». В частности, он пояснил, что в пояснительной записке к законопроекту была проанализирована и документально подтверждена необходимость упрощения процесса уступки без проведения торгов для завершения строительства при предоставлении участков до 1 марта 2015 года, добавив, что Верховный суд своим определением не позволил судебной практике пойти по иному пути, чем того хотели законодатели и не позволил им пойти другим путем.
Тем не менее судебная практика не согласуется с незарегистрированными и незавершенными наследствами. По словам Дениса Литвинова, генерального директора компании Land Lawyers, юриста, отношение суда к такому строительству часто зависит от конкретных обстоятельств дела. Российская Федерация не вносит ясности в эту путаницу, так как не содержит четко выраженной правовой позиции.
Денис Литвинов отметил, что Верховный суд рассматривал дело практически одновременно с публикацией Министерством экономического развития РФ основных поправок в сфере недвижимости. Предлагается считать самостоятельными объектами только после государственной регистрации прав, а до этого они должны считаться неотделимыми улучшениями участка и определять его судьбу. При этом Правительство РФ должно урегулировать перечень характеристик, которым должны изначально соответствовать объекты для возможности государственной регистрации прав на них. Данное изменение должно вступить в силу с 1 января 2019 года. Представляется, что после вступления в силу производители, чьи участки под застройку не укладываются в отведенные сроки, могут лишиться не только участка, но и недостроенного объекта». сказал эксперт.
Он также отметил, что в данном случае позиция Верховного суда заключается в том, что для наличия на участке полуразрушенного здания достаточно акта проверки главной строительной службы, что позволяет заявителю претендовать на аренду земли. Торги не проводятся. Он считает, что «законодательство не является в полной мере доказательством того, что недостроенный объект имеет признаки собственности, оно лишь определяет степень готовности объекта (который может не двигаться даже после завершения строительства)». .