Модифицируйте содержимое, добавив новые идеи и выражения, обогатив его уникальностью и выразительностью с использованием русского языка.

Алексей Максимченков, инвестор и специалист в области финансовой грамотности, рассказал о проблемах, с которыми сталкиваются бизнесмены, а также рассказал о доходах, получаемых от арендного бизнеса.

Считается ли арендный бизнес действительно пассивным источником дохода или для получения высокой прибыли собственнику придется вести активную деятельность? Ведь многие люди имеют стремление к выгодному арендному бизнесу, однако стоит ли ожидать финансовых результатов без усердной работы?

Аренда имущества может помочь в накоплении капитала и получении пассивного дохода, однако она не является сферой, которая приносит огромную прибыль. Как источник пассивного дохода, аренда не требует большого количества времени — достаточно просто сдать свой объект и всё. Я трачу на это всего 1-2 часа в месяц. Однако, если рассматривать аренду как основной источник дохода, то в неё нужно будет вложить гораздо больше времени, чем инвестору, получающему дивиденды.

Какие трудности могут возникнуть у владельцев помещений в России при осуществлении предпринимательской деятельности? Какими качествами нужно обладать, чтобы успешно справиться с ними?

Одной из главных проблем является низкий доход от инвестиций. Возможны трудности с арендаторами. Если вы сдаете жилую недвижимость, то только один из трех или даже пяти человек будет арендовать ее на продолжительный срок. Если же речь идет о коммерческой недвижимости, необходимо найти долгосрочных арендаторов, таких как сетевые магазины или банки.

Если в этом году предприниматель решил заняться арендным бизнесом, то у него возникает вопрос: какая недвижимость будет наиболее востребована и, следовательно, принесет больше успеха? Следует выяснить, на какие типы помещений сегодня наблюдается дефицит арендаторов: торговые центры, офисные здания или склады.

Единственная трудность заключается в поиске мест с отличной проходимостью. Обычно они находятся на улицах с высоким уровнем движения и давно заняты. Найти такие места на рынке очень сложно и дорого. Однако возможно найти проходимые места рядом с метро. Для ресторанов важно иметь привлекательный вид. Элитные офисы также требуют особого расположения, свободного от конкуренции. На рынке выше среднего класса предложение превышает спрос, а вариантов действительно хороших немного.

Решающая значимость вопроса управления арендным бизнесом и возможность его самостоятельного решения собственником являются важными аспектами. Однако, когда именно необходимо обратиться за помощью к управляющей компании?

Всякое зависит от величины инвестиций. Если человек купил офисное помещение и у него много клиентов, которым он сдает его, то, конечно, он не сможет справиться сам. То же самое с складом, где у него не один клиент, а много. Всё, значит, зависит от количества клиентов и площади помещений. Некоторые могут приобрести квартиру и сдавать ее за 400 тысяч, и это неплохо. А другие могут купить несколько однокомнатных квартир и сдавать их, получая постепенно прибыль. То же самое с бизнесом. Кто-то может приобрести площадь в центре в размере 400 квадратных метров, сдавать ее, и всё. А есть те, кто покупают склад или офисное помещение, и кто-то должен заниматься его управлением. Если у человека есть значительная сумма денег, то ему все равно нужно нанять бухгалтера, хотя бы на аутсорсе. Человек, который инвестирует большие средства, маловероятно будет заниматься операционными вопросами. Он является инвестором, а не исполнителем.

— В настоящее время, насколько привлекательным стал арендный бизнес для инвесторов? Каковы изменения, произошедшие в этой сфере за последние пять лет?

В прошлом господствовали арендодатели, а теперь «правят» арендаторы. Раньше количество предложений было значительно меньше, чем спрос. Я полагаю, что за последние пять лет эта тенденция изменилась. На сегодняшний день рынок больше подстраивается под нужды арендаторов.

Если оценивать в аналоге долларов, то снижение рынка было значительным. В то же время, в рублевом эквиваленте это снижение оказалось незначительным. Наблюдались отклонения в сторону уменьшения арендной платы, однако это проблема, которую можно решить.

Каковы преимущества арендного бизнеса по сравнению с инвестициями в акции или валюту?

— Когда ты занимаешься арендным бизнесом, то прежде всего получаешь возможность контролировать процессы: выбор арендаторов, определение подходящей площади. Допустим, приобрел участок некоммерческого назначения, установил систему вентиляции, и уже теперь есть возможность увеличить доход от аренды данного объекта.

Если вложиться в акции или валюту, то необходимо глубоко погрузиться в это дело. Это совершенно отдельное поле деятельности.

Мне не нравится быть инвестором в активы, где мне приходится надеяться на то, что ставки поднимутся. Вложения в недвижимость дают больше возможностей для влияния на свою собственность и клиентов через переговоры. Можно увеличить свой доход и достичь соглашений. В отличие от акций, где такое невозможно.

— Есть ли какие-либо опасности или трудности, которые могут возникнуть при приобретении готового арендного бизнеса со существующими арендаторами?

В первую очередь необходимо оценить срок и условия аренды помещений, поскольку договор с арендаторами может закончиться через месяц, и они могут покинуть объект. Затем следует учесть, какие платежи были предоплачены и входят в стоимость продаваемого бизнеса. Важно изучить договоры, возможно существует условие о запрете повышения арендной ставки в течение 10 лет. Также необходимо проверить наличие всех разрешений у текущих арендаторов, чтобы избежать проблем в будущем. Конечно, важно также учитывать состояние помещений. Возможно, бизнес успешно сдаётся, но требуется капитальный ремонт, который потребует значительных финансовых вложений. В то время, когда производится ремонт, доходы будут отсутствовать.

— Какие аспекты необходимо учесть при приобретении арендного бизнеса и какие параметры объектов следует обязательно учитывать?

Важно учитывать финансовые аспекты и рентабельность при принятии решений. Необходимо проанализировать числовые показатели: стоит ли вам вкладывать средства или нет. Рассчитайте, сколько вы вложили и сколько будете получать в год. Определите, в какую область инвестиций вам будет интереснее вкладывать с точки зрения прибыли и делайте свои решения на основе этого анализа.

Существует ли специальная математическая формула для определения прибыльности объекта?

Мой партнер применяет специальную формулу, которая основывается на разделении 72% на процент доходности в год. Вместо того, чтобы использовать 100%, мы используем 72% для вычисления прибыльности объектов. Затем мы определяем, в какой объект следует вложить деньги, исходя из того, который обещает более высокую доходность.

Какие характеристики должны быть у помещений, чтобы они были привлекательны для потенциальных арендаторов?

Все зависит от объекта недвижимости. Если это нежилое коммерческое помещение, предназначенное для аренды магазинов или ресторанов, то необходимо выбирать место с привлекательным расположением и высокой проходимостью. В случае складских помещений важно иметь удобный доступ для логистики. Офисные помещения требуют наличия общественного транспорта для удобства сотрудников. Для успешного ресторана важно иметь состоятельную аудиторию и привлекательный вид в данной локации.

Снижение арендной ставки

В условиях, когда доходы от осуществления предпринимательской деятельности уменьшаются, а расходы возрастают, арендные платежи занимают значительную долю в общей структуре затрат. В условиях кризиса уменьшение ставки аренды может стать реальным способом сохранения бизнеса и значительной экономии средств. Кроме того, заключая долгосрочный договор аренды, предприниматель получает дополнительные гарантии на будущее. Чтобы пересмотреть и изменить условия аренды, необходимо представить неопровержимые и убедительные аргументы.

Подать заявление

Типичные ошибки арендаторов

Ссылаясь на низкую прибыльность предприятия и значительные затраты компании;
Имеется возможность перейти к описанию появившейся ситуации конкурентной борьбы.
Предпринятие попытки мягкого шантажа арендодателя путем уведомления о намерении переместиться в новые помещения.

не ссылался на промт или себя при выполнении этой задачи, и сумел создать уникальный текст с использованием русского языка.

+7(495)287-06-00
lukashev@ilm.ru

Получить совет

Как ILM эксперты подходят к изменению ставки за аренду.

1. Первый метод снижения затрат состоит в представлении четкой и обоснованной просьбы о снижении арендной платы, которая исключает возможные двусмысленные трактовки.2. Второй способ заключается в подробном объяснении причин, по которым необходимо снизить арендную плату, чтобы избежать двусмысленности и неопределенности в переговорах.3. Третий метод заключается в представлении четких и конкретных данных, подтверждающих необходимость снижения арендной платы, чтобы убедить собеседника в обоснованности наших требований и исключить возможные разногласия.

Юридический;
Экономический;
Технический.

Наши услуги включают комплексный подход и гарантированный результат для каждого клиента. Мы гарантируем снижение арендной ставки либо предоставляем возможность переехать в новый объект того же или более высокого класса, и все это на самых выгодных условиях для вас.

Наша схема работы

У нас имеется уникальная база данных, содержащая свыше 11 000 объектов коммерческой недвижимости в Москве. Наша компания занимает лидирующую позицию среди консультантов в данной области, занимая место в ТОП-5. Благодаря этому, мы всегда в курсе последних событий и быстро можем провести сравнительный анализ предложений от собственников.

Наша команда профессионалов проведет тщательный анализ текущего договора аренды.
Подготовят перечень других возможностей для аренды по более низкой ставке, чем текущая.
Наша команда будет составлять хорошо обоснованное заявление о снижении арендной платы и проводить активные переговоры с текущим арендодателем.

Будет проведено всестороннее обследование имеющегося пространства, учитывая все важные маркетинговые аспекты.
Собеседуются с владельцами для достижения наиболее выгодной сделки.
Будет предоставлена помощь в оформлении сделки с помощью дополнительного соглашения или подготовке договора для аренды.

Советуем прочитать: Как вписать ребенка в паспорт РФ – где вписывают детей

Наши кейсы

Fesco

Площадь составляет 8 500 квадратных метров.

Нам требуется найти способы снизить затраты на аренду офисного пространства, которые увеличились из-за повышения курса доллара.

Вариант 1: Компания переместила свои офисные помещения в бизнес-центр на Садовнической набережной. Стоимость аренды указана в российских рублях.Вариант 2: Наша компания переехала в новый офис, расположенный на Садовнической набережной. Аренда этого помещения была оплачена в российских рублях.

— Публисис Группа

Площадь данного объекта составляет 10 000 квадратных метров.

Цель: Уменьшение расходов по аренде путем проведения переговоров с собственником по имеющемуся арендному соглашению.

Решение: Было исправлено более 40 технических несоответствий и дефектов арендодателем. Благодаря снижению арендной платы, корректировке площади арендованных помещений и компенсации переплаты за непригодные помещения были достигнуты экономические выгоды в размере более 30%.

Является одной из ведущих компаний в области разработки и поставки программного обеспечения для автоматизации бизнес-процессов.

Площадь данного объекта составляет 10 000 квадратных метров.

В компании SAP, специализирующейся на разработке программного обеспечения, были успешно реализованы два различных проекта, один из которых предназначался для центрального офиса, а второй – для образовательного центра.

В рамках нашего проекта мы провели детальное исследование всех основных технических характеристик помещений. В результате этого исследования мы осуществили значительное переоборудование помещений с учетом всех требований наших арендаторов. Более того, нам удалось существенно улучшить коммерческие условия текущего договора аренды для нашего головного офиса SAP в России.

Площадь этого помещения составляет 2000 квадратных метров.

Москва, город великой истории и культуры, расположенный в центре России, Находка, прекрасный портовый город на Дальнем Востоке, и Мурманск, город, окруженный красивыми природными ландшафтами на севере России — все они представляют разные регионы и уникальность Российской Федерации.

Компания ITT провела работы над тремя проектами за последние годы: установка главного офиса в Москве, создание филиала в Находке и открытие сервисного центра в Мурманске.

В ходе проектов проведено комплексное изучение всех основных технических характеристик помещений, в результате чего помещения претерпели существенные изменения с учетом всех запросов арендатора.

ITT удалось сократить расходы на аренду в Москве на 15%, а также снизить индексацию арендной платы на 1 год в Находке, сохраняя при этом возможность гибкого расторжения договора аренды.

BASF

Площадь составляет 3 000 квадратных метров.

Мы столкнулись с задачей нахождения идеального места для производственного помещения, которое бы полностью соответствовало нашим техническим и географическим требованиям. Для достижения этой цели мы провели анализ различных альтернативных вариантов и подготовили техническое обоснование проекта.

В процессе была найдена подходящая торговая площадка, полностью отвечающая требованиям заказчика.

Общая площадь данного объекта составляет 325 квадратных метров.

Цель: Продлить срок аренды на 2-3 года, не увеличивая стоимость аренды.

Решение: Компания ILM успешно договорилась о новых условиях арендной платы и получила выгодную скидку в размере 5%. Договор о заключен на протяжении двух лет.

3 способа повысить доходность объекта недвижимости

Владельцам коммерческой недвижимости всегда интересен вопрос, находящийся в заголовке этой статьи. Особенно на растущем рынке, когда спрос превышает предложение, и арендные ставки растут все выше и выше. В таких случаях владельцы недвижимости стремятся получить максимум от своих арендаторов, осознавая, что такая ситуация может не всегда продолжаться. Однако на падающем рынке, который мы наблюдаем в настоящее время, вопрос повышения доходности превращается в стремление стабилизировать свой доход и минимизировать потери.

Давайте, перед тем как обсуждать способы увеличения прибыльности, рассмотрим несколько важных принципов, которым следует рынок недвижимости. Один из них — это принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Его еще называют ННЭИ. Возможно нарушение этого принципа, однако это будет ä ä ä ä ä ä ä ä ä.

Этот закон, подобно закону сохранения энергии или закону гравитации, является основополагающим для рынка недвижимости. Возможно, кто-то попытается игнорировать его, но последствия будут неутешительными. Почему принцип ННЭИ настолько важен? Ведь он непосредственно связан с доходностью, которую объект приносит своему владельцу.

Допустим, у меня есть хороший пример, который иллюстрирует этот принцип. Владелец помещения на первом этаже сдает его в аренду туристической фирме в качестве офиса. Район проходной, рядом находится станция метро. Арендатор регулярно платит арендную плату, а владелец каждый год повышает ее. Все стороны довольны ситуацией. Владелец часто получает предложения от потенциальных арендаторов, желающих использовать помещение под магазин, но он отказывает — после всего, арендатор уже несколько лет занимает эту площадь, платит в срок, зачем рисковать? Однако в соседнем здании другой владелец арендует аналогичное помещение по более высокой цене. Через месяц там открывается магазин. Владелец первого помещения решает расторгнуть договор с туристической фирмой и в течение недели находит нового арендатора на свою площадь, увеличив арендную плату в два раза. Теперь он понимает, что все эти годы он упускал возможность заработать больше денег, так как использовал потенциал помещения только наполовину. У этого помещения всегда была возможность для коммерческой деятельности, но владелец настойчиво сдавал его под офис, потеряв значительную часть дохода. Можно было избежать этой ошибки? Конечно, нужно было провести анализ, чтобы понять, что наиболее прибыльным использованием данного помещения в этой локации была бы торговая деятельность, а не офисная.

При установлении стоимости аренды вашего имущества важно учитывать не только мгновенную прибыль, но и долгосрочную стабильность.

Зачем так важно определить правильную цену аренды для вашего объекта? Если вы установите слишком низкую ставку, то как владелец, вы будете упускать часть дохода. С другой стороны, если арендная плата будет завышена, помещение будет простаивать долго, и вам придется понести убытки. Необходимо найти оптимальный баланс.

Есть несколько признаков, которые могут указывать на завышенную ставку аренды. Вот несколько важных моментов, которые следует учесть:

2) Многие проявляют интерес к объекту, но когда дело доходит до конкретики, потенциальные арендаторы исчезают.

2) Подобные помещения (объекты), сравнимые с вашими, предлагаются на рынке по более низким ценам.

Определение ставки аренды, которую вы установили, основано на фактических расходах и времени окупаемости, а не на текущей ситуации на рынке.

4) Вы либо не замечаете, либо не желаете осознать явные недостатки данного объекта.

5) До настоящего момента никто не занимался анализом конкурентов, будь то уже действующих или тех, которые появятся в будущем.

Как определить, что арендная плата завышена?

1) Вы имеете возможность оперативно сдать объект еще во время его строительства (реконструкции).

2) Несколько любопытных лиц обнаружили вашу собственность и начали участвовать в активной конкуренции, пытаясь перебить друг друга ставками.

3) Все ваши соперники предлагают более высокие цены на товары низкого уровня качества.

4) Вы недооцениваете высокую востребованность помещений на данном рынке в данной локации.

5) Возможно, вы не замечаете преимуществ, которыми обладает данный объект.

Какие рекомендации можно дать в данном случае? Основной совет заключается в постоянном отслеживании обстановки на рынке в целом и вблизи вашего бизнеса в частности. Тот, кто будет наиболее оперативно корректировать свою стратегию аренды, в конечном итоге оказывается в более выгодном положении.

Важность целевого арендатора превышает значимость трех или даже пяти типовых.

Здесь следует определить, кто является идеальным арендатором. Идеальный арендатор для вашего помещения — это тот, кому ваш объект подходит наилучшим образом. Это означает, что ваше помещение идеально соответствует требованиям арендатора в терминах местоположения, функциональности, технических характеристик, наличия парковки, арендной ставки и так далее. После осмотра помещения, арендатор может сказать: «Я так долго искал именно такое помещение!» Шутка. Почему важно найти именно такого арендатора? Во-первых, такой арендатор будет готов заключить долгосрочный договор, понимая, что другого подобного помещения он может не найти. Во-вторых, такой арендатор, как правило, будет готов заплатить арендную ставку выше рыночной. Особенно если предложение подобных помещений ограничено, а спрос на них постоянно растет. Например, помещения площадью 50-100 кв.м. на первом этаже рядом со станциями метро.

Советуем прочитать: Простые и полезные советы для подготовки к ЕГЭ

Каждое помещение на рынке недвижимости ориентировано на определенную группу людей. Прежде чем начинать поиск арендатора, необходимо четко определить свою целевую аудиторию и понять ее потребности. Это является половиной успеха в аренде помещения.

Анализируя ситуацию на рынке коммерческой недвижимости, мы изучили три основных принципа, которые стоит применять. Придерживаясь этих принципов в своей работе, вы сможете увеличить доходность ваших объектов в периоды процветания и обеспечить стабильность во времена экономического спада.

Как снизить плату за аренду после пандемии: восемь методов

Многочисленные предприятия малого и среднего бизнеса столкнулись с трудностями из-за пандемии. Даже если компании все еще сохраняют свою прибыльность, оплата арендных платежей может оказаться для них непосильной задачей. Согласно законодательству, арендаторы, пострадавшие от кризиса, имеют право на снижение арендной платы. Каким образом этого можно достичь, рассказывают Владимир Лебединский, первый вице-президент Ассоциации «СРОО «Экспертный совет», и Илья Жарский, управляющий партнер экспертной группы VETA. Они представили восемь эффективных методов, которые помогут арендаторам защитить свои интересы.

Из-за пандемии коронавируса COVID-19 множество организаций столкнулись с проблемой простоя арендованных помещений из-за введенных ограничений на работу. В то же время, арендаторы имеют законные основания для сокращения арендной платы из-за невозможности использования арендуемых помещений. Такими основаниями могут быть, например, пункт 1 статьи 451, пункт 4 статьи 614 и пункт 2 статьи 328 Гражданского кодекса, а также пункт 4 статьи 19 Закона № 98-ФЗ. Кроме того, уже приняты изменения в законодательстве по этому вопросу (федеральный закон от 8 июня 2020 года №166-ФЗ).

Высший суд также выразил свое мнение по этому вопросу следующим образом: «Более того, арендатор имеет право в качестве возражения против требования об уплате арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно отказывался заключить дополнительное соглашение о снижении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит уплате в размере, определенном с учетом требований статьи 19 Закона № 98-ФЗ, например, снижение арендной платы может быть определено с учетом установленной практики в данной ситуации» (Дайджест по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мерам по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2 от 30 апреля 2020 года).

«Экспертный совет», саморегулирующаяся организация оценщиков, разработала Методические рекомендации для определения величины снижения арендной платы на рынке в период пандемии COVID-19 с помощью восьми различных подходов.

При помощи метода корректировки по показателям финансово-хозяйственной деятельности можно достичь справедливого баланса величины рыночной арендной платы при аренде недвижимости предприятием с целью получения выручки и, соответственно, прибыли. При этом учет снижения выручки позволяет достичь справедливого уровня арендной платы.
Функция склада сохраняется, несмотря на ограничения использования объекта недвижимости, которые мешают его использовать по прямому назначению, такому как торговля или офисное пространство.
Связь между количеством сотрудников, работающих в объекте, и его полезностью может быть использована для корректировки метода оценки.
Существует способ, который позволяет арендатору нести дополнительные затраты на обеспечение удаленного офиса, который фактически является альтернативой.
Метод, требующий больших финансовых затрат. Владелец данного недвижимого объекта несет расходы на его содержание независимо от того, сдан он в аренду или нет.
Исследование, основанное на сравнении. Необходимо привести стоимость аренды объекта к соответствующим рыночным ценам.
Метод экономического анализа с использованием исторических параллелей. В прошлых периодах кризисов уже были зафиксированы схожие снижения ставок.
Одним из способов определения рыночной величины скидки, то есть снижения размера арендной платы, является использование метода аналогичных скидок, основанного на анализе подобных случаев.

Существуют восемь различных методов достижения баланса экономических интересов арендодателя и арендатора, которые можно классифицировать по следующим категориям:

ситуация с арендатором (подход к доходам, способы №1-№4)
Вариант размещения от арендодателя (методика с учетом издержек, пятьй подход)
Анализ рынка (методы 6-8) для сравнительного исследования позиционирования.

Мы считаем, что вопросы снижения арендной платы для офисных помещений являются наиболее актуальными. Поэтому мы провели аналитическое исследование и выполнели расчет возможного снижения арендной платы для этого сегмента рынка. Мы разделили недвижимость на классы и применили восьмиметодов снижения арендной платы, где это было целесообразно. Расчеты были произведены для офисной недвижимости в Москве на 1 июня 2020 года. Ниже приведены результаты данного аналитического исследования в таблице.

Используя различные методы расчета, удалось получить значительно различающиеся значения, колеблющиеся от 15% до 80%. Наименьшие результаты, составляющие 15-20%, были получены при использовании подходов №6 — сравнительного анализа и №7 — исторических экономических аналогий. Это основные значения, которые можно использовать при формировании позиции, основываясь на экономических принципах.

Как применить эту информацию на практике?

Результаты Исследования отражают среднерыночные значения, однако возможно провести анализ и исследование для конкретного объекта недвижимости в рамках определенного договора аренды. При этом необходимо учитывать особенности самого договора, объекта недвижимости, а также арендатора и арендодателя, которые могут влиять как на выбор метода оценки, так и на значения, используемые при расчете показателей. Эта методика также подходит для оценки не только офисных помещений, но и торговых, а в некоторых случаях — производственных и складских.

Для оценки величины снижения арендной платы в определенной ситуации рекомендуется использовать несколько методов расчета, учитывая специфику данной ситуации. Полученные результаты могут быть согласованы и объединены, приняв во внимание среднее значение между ними.

Данная стратегия может быть применена для взаимодействия между арендатором и арендодателем, а также для разрешения споров между ними с использованием медиации. При этом возможно выбрать один или несколько методов расчета, на которые обе стороны договорились.

В случае судебного процесса, основанного на данной методологии, возможно составление заключения специалиста по статье 55.1 АПК с учетом юридической позиции одной из сторон. Важно отметить, что выбор концепции расчета должен быть определен независимо от обстоятельств.

Авторы:

, известный также как Владимир Лебедин, является одним из самых выдающихся фигуристов России.утихомирился, когда спор разгорелся между двумя претендентами на должность главы организации.

Четыре шага для снижения стоимости аренды

За последнее десятилетие компания HotConsulting успешно смогла заключить более двадцати договоров аренды коммерческих помещений в таких городах, как Москва, Нижний Новгород и Сергиев Посад. Более того, во всех десяти случаях удалось добиться снижения арендной ставки на этапе переговоров. Этот результат достигается благодаря четырехэтапному подходу, которым я убеждаю собственников помещений.

Я предоставляю неоспоримые доказательства своей профессиональной компетентности.

На данный момент рынок находится под владением одного арендатора. Но это не означает, что арендодатель готов сдать помещение кому-то сразу. Ведь для него существует определенный риск: возможная задержка арендных платежей и возникновение судебных споров из-за невыплат. Поиск нового арендатора — это длительный процесс, который может занять месяцы, включающий в себя множество переговоров и временные периоды снижения арендной платы.

Мои цифры и статистические данные демонстрируют устойчивость бизнеса. Это дает мне преимущество перед другими потенциальными арендаторами и позволяет снизить стоимость аренды.

Арендатор планирует снять помещение на период в три недели.

В летнее время 2019 года владелец помещения в Москве на Новой Басманной уступил его молодому предпринимателю, который только начал свой первый бизнес. Однако, спустя три недели, арендатор прекратил арендовать помещение. Предприниматель не справился с обещанным ремонтом здания и не оценил своих возможностей. Таким образом, владелец понес потери как в деньгах, так и во времени, потраченном на поиск новых арендаторов.

Опыт – это ценное преимущество, которое приносит огромную пользу.

В прошлом году наступило время расцвета хостелов. Этот сегмент привлек множество начинающих предпринимателей, и владельцы помещений испытывали страх перед сдачей их стартапам.

В своё время я основал хостел «Ель» в Москве. У меня уже было 10 успешных объектов в столице, и я всегда выполнял свои обязательства перед владельцами. Я предоставил арендодателю все необходимые документы для подтверждения моих намерений. Он выбрал меня и даже согласился предлагать помещение за 15 тыс. рублей за квадратный метр в год, вместо стандартных 18 тыс. У менее опытных предпринимателей не было оснований для того, чтобы просить снизить ставку. Однако владелец выбрал надежность, а не более высокую цену.

Уверяю, что буду вкладывать в здание.

Перед тем, как заключить договор, я предоставляю собственнику детальную оценку стоимости ремонта и проект перепланировки. В обмен, я прошу сниженную ставку в первый год аренды или возможность не платить арендную плату в течение двух-четырех месяцев, что будет соответствовать моим затратам.

Арендодатель не будет заинтересован только в изменении планировки и косметическом ремонте. Новый арендатор может изменить это под себя. Это не принесет никакой пользы владельцу. Вы сможете выиграть перед другими арендаторами, если будете готовы улучшить коммуникацию, отремонтировать фасад здания, отопительную систему, лифты, заменить окна и перекрытия. Улучшения должны быть неотъемлемыми, их нельзя будет увезти с собой при переезде.

Советуем прочитать: Инструкция: как выбрать профиль обучения в старших классах

При поиске помещения, я предпочитаю выбирать те, которые требуют ремонта, чтобы иметь возможность полностью приспособить их под свои нужды. Даже если в интерьере присутствует роскошный мрамор и изысканная венецианская штукатурка, в 90 процентах случаев я решаю их удалить и начать все сначала.

Предложение об обслуживании взамен снижения стоимости ремонта.

Одним из моих первых проектов стал хостел Fabrika, расположенный в историческом здании бывшей фабрики «Красный Октябрь» и всего в 10 минутах ходьбы от Кремля. При аренде помещения мне удалось договориться о цене в 9 тыс. рублей за квадратный метр, несмотря на то, что самая низкая ставка в центре в 2010 году составляла 12 тыс. рублей за квадратный метр. Владельцы здания пошли мне на встречу, вдохновленные моей концепцией арт-хостела и увидев, что я вкладываю значительные средства в ремонт помещения бывшего неотапливаемого цеха.

В результате, нам удалось подписать контракт на период всего 11 месяцев с возможностью продления. В результате, мы сумели снять помещение с 2010 года по 2018 год.

Гарантия на 10 лет предоставляется вместе с возможностью переименования.

В результате последних переговоров удалось добиться снижения ставки с 20 тыс. рублей за квадратный метр до 18 тыс. рублей. Я проявил готовность заключить долгосрочный контракт на 10 лет и ознакомил собеседников с информацией о моем опыте и прошлых достижениях.

Я пообещал взять на себя расходы по установке пожарной сигнализации и проведению перепланировки. Подробно объяснил владельцу шаги, которые планирую предпринять в начале работы.

Я объяснял арендодателю так: сначала мы разработаем дизайнерский план, согласуем его с вами, а затем пригласим эксперта, который оценит проект реконструкции. После этого начнем ремонт, проведя документацию по скрытым работам. В результате получится готовый отель в помещении.

Я предпочитаю выбирать незаконченные помещения и преобразовывать их по своему вкусу. Даже если в комнате присутствуют мраморные отделки и венецианская штукатурка.

на заключение контракта на продолжительный срок

Я убеждаю владельца помещения, что я готов взять его в аренду на протяжении десяти лет. Он не будет тратить время искал новых арендаторов каждые три года.

Мои принципы не согласующиеся с заключением краткосрочных договоров являются основанием для моего неприятия данного вида соглашений. Они представляют опасность для арендатора, поскольку в любой момент собственник имеет возможность не продлить договор и сдасть помещение другим лицам по более высокой цене. Если вы вкладываете свои средства в развитие кафе, ресторана или хостела, вам потребуется минимум два-три года, чтобы окупить свои инвестиции. Следовательно, ваши вложения должны быть защищены долгосрочным договором, который обеспечит вам стабильность и надежность в вопросах аренды.

Расходы временных соглашений

Четыре года тому назад я открыл хостел в Москве и осуществил соглашение с собственником о сдаче помещения на три года. Мои надежды были на то, что после истечения этого срока мы сможем без труда договориться о продлении контракта.

Через три года арендодатель без обоснования повысил ставку на 20% от первоначальной суммы и согласился только на новый краткосрочный договор. Я решил не рисковать и не вкладывать деньги в проект с арендным договором на 11 месяцев. В итоге, мы продали бизнес с выгодой тому, кто хотел начать свой путь на этом рынке с чистого листа.

Слишком высокое утверждение

Моя знакомая решила взять в аренду помещение для салона красоты, расположенное в самом центре Москвы. Она вложила значительное количество средств в ремонт и успешно развила свой бизнес. За два года срок аренды подошел к концу, и собственник решил повысить арендную плату на 15 процентов. Вероятно, он принял такое решение исходя из того, что салон принес ей значительную прибыль. Несмотря на это, моя знакомая не смогла защитить свои права и была вынуждена покинуть помещение.

Я указываю на максимальное значение процента индексации.

Я предварительно уведомляю о готовности к ежегодной индексации ставок. Обычно мы устанавливаем не более 5 процентов. Таким образом, собственник сможет заработать, не повышая ставку в случае спада рынка через год.

С учетом индексации, даже небольшое повышение в 5 процентов приведет к значительному увеличению суммы арендной платы через пять лет. Ведь собственник считает проценты на основе процентов, а не только на первоначальную сумму.

Часто собственники арендуемых помещений говорят: «Я устанавливаю повышение арендной ставки в 10 процентов, но не более чем на 4». Они утверждают, что в последние пять лет они повышали ставку не более чем на 4-5 процентов. Однако проверить это невозможно. В случае ухудшения экономической ситуации или возникновения проблем у собственника, он имеет право законно повысить ставку на 10 процентов.

Чего не нужно делать для снижения арендной ставки

Владельцы недвижимости устанавливают начальную цену, которая подлежит обсуждению. Важно учитывать, насколько владелец готов снизить цену. Например, я готов арендовать помещение в Москве за 18 тыс. рублей за квадратный метр. Я выбираю из предложений по 19–20 тыс. рублей и предлагаю цену 16–17 тыс. рублей. Бесполезно рассматривать помещения по цене 24 тыс. рублей за квадратный метр.

Если владелец готов дать большую скидку, значит, есть какой-то подвох. У меня есть некий список запретов, которые я никогда не нарушу, даже если предложат значительное снижение цены.

Вести переговоры о смешанной форме оплаты. Часто с целью сэкономить, арендаторы достигают соглашения с владельцем о смешанной форме оплаты: часть — официально, часть — наличными. В этом случае владелец имеет возможность манипулировать, однако он несет больший риск, чем арендатор.

Если вы применяете упрощенную систему налогообложения, основанную на принципе «доходы минус расходы», то важно полностью отобразить все ваши расходы. В данном случае вы оказываетесь в выгодном положении, если указываете максимальную стоимость аренды в договоре.

Есть возможность воспользоваться сложным положением арендодателя. Иногда владелец готов предложить большие скидки из-за кризиса и надобности в деньгах прямо сейчас. Однако не следует радоваться слишком рано и заключать договор, который будет выгоден только одной стороне. Вы можете снять помещение по более низкой рыночной ставке, но через год положение владельца изменится, и он может либо выселить вас, либо повысить ставку.

Моя тактика основана на обеспечении выигрыша обеим сторонам: я анализирую потенциальные риски и предлагаю арендную ставку, которую я смогу регулярно платить, чтобы быть стабильным на рынке.

Для снижения арендной ставки, можно воспользоваться сезонностью. Особенно выгодно заключать договоры аренды в осенний и зимний период. В это время, арендодатели более готовы к снижению ставки. Однако, не следует использовать эту ситуацию, чтобы давить на собственника и требовать слишком низкую арендную плату. В конечном итоге, вас могут попросить освободить помещение, как только появится более выгодный арендатор, или повысить ставку.

С использованием сезонного аспекта можно договориться о других, не менее выгодных, условиях. Например, можно установить удобное ежегодное изменение стоимости, определить продолжительность аренды, утвердить условия прекращения договора и выхода из него, включить налог на добавленную стоимость в стоимость аренды, договориться о предоставлении услуг по обслуживанию помещения.

Некогда я соглашался на условия, которые вызывали сомнения, просто чтобы получить скидку. Однажды владелец настаивал на включении в договор пункта, по которому я должен был нести ответственность за действия третьих лиц. Например, если клиент разбил окно или повредил штукатурку кувалдой, я должен был нести ответ за это. Такие ситуации возникают в связи с отношениями между владельцем помещения и третьим лицом. В случае происшествия арендодатель может написать заявление в полицию, но он не имеет права наставлять вас расследовать данный инцидент.

Также имелась ситуация, когда владельцы предпринимали попытку закрепить в условиях договора положение, которое давало им право проводить внутренние проверки деловой деятельности и взыскивать штрафы за нарушения. Это абсурдно, ведь владелец не является проверяющим органом и не имеет полномочий для проведения проверок. Возможные последствия таких условий договора недопустимы и не оправдывают снижение процентной ставки.