В сфере недвижимости существует некоторые риски и трудности при продаже квартиры через аккредитив. Если вы хотите уменьшить эти риски и обеспечить юридическую справедливость сделки, вам потребуется подробная инструкция, которая шаг за шагом поможет вам пройти эту процедуру. Узнайте все о возможных препятствиях и получите полезные советы для успешного завершения сделки.
Продажа квартиры, совершенная с использованием аккредитива, является полным и тщательным процессом, требующим глубокого изучения всех аспектов и тонкостей сделки. Аккредитив представляет собой обязательство банка выплатить определенную сумму продавцу при выполнении определенных условий. Несмотря на внешнюю надежность такой транзакции, все же необходимо принять во внимание возможные риски и трудности, чтобы успешно завершить сделку. В этой статье мы представим пошаговое руководство по продаже квартиры через аккредитив и обсудим возможные трудности.
Что значит аккредитив?
При продаже квартиры с использованием аккредитива важно учесть множество нюансов и следовать определенной последовательности действий.
Основные участники аккредитивной сделки:
- Банк-эмитент: банк, где открыт аккредитив
- Исполнительный банк: финансовое учреждение, осуществляющее распределение (выдачу или перевод) средств;
- Получатель платежа по аккредитиву: клиент, приобретающий квартиру;
- Исполнитель обязательств по аккредитиву: продавец недвижимости.
Выплата денежных средств, находящихся в аккредитиве, обозначается как раскрытие. Не следует путать раскрытие с процедурой открытия аккредитива, то есть с формализацией банковской операции.
Чтобы получить денежные средства по аккредитиву при продаже квартиры, продавец должен представить указанные в договоре на аккредитив документы, подтверждающие исполнение своих обязательств перед покупателем. Обычно это договор купли-продажи квартиры с отметкой Росреестра и/или выписка из ЕГРП.
Дословный план продажи квартиры с помощью аккредитива
Ниже представлена краткая схема работы с аккредитивом при продаже жилья:
- Открытие счета аккредитива в банке-эмитенте и пополнение его денежными средствами
- Согласование и заключение договора об открытии аккредитива между покупателем и банком-эмитентом
- Передача информации о наличии аккредитива и его исполнении продавцу
- Предоставление продавцом необходимых документов в банк-исполнитель для получения средств
- Исполнение аккредитива и передача или перевод денежных средств продавцу
Обратите внимание! С 1 июля 2019 года при приобретении квартиры через аккредитив в рамках долевого строительства обязательно используются эскроу-счета (пункт 5 статьи 8 Федерального закона от 01.07.2018 г. № 175-ФЗ).
Если у вас еще не имеется доступа к информационной системе «КонсультантПлюс», вы можете получить бесплатный доступ на два дня или заказать актуальный прайс-лист, чтобы всегда иметь возможность получить нужную информацию о продаже квартиры через аккредитив.
Виды аккредитивов
Аккредитивы, которые оформляются при продаже квартиры, могут быть разделены на несколько типов. Рассмотрим основные разновидности таких аккредитивов.
Аккредитивы со способностью быть отозванными и без возможности отзыва
<р>Отзывное поручение это вид поручения, который может быть отменен или изменен покупателем или банком-эмитентом (в соответствии с частью 1 статьи 868 Гражданского Кодекса РФ). Выбор отзывного поручения в пользу покупателя означает, что у него есть возможность отменить платеж в любой момент, а сделка будет аннулирована. Обе стороны могут понести дополнительные финансовые расходы из-за этого, а также возникнуть риск для покупателя в отношении приобретения выбранной квартиры. Отзывные поручения редко используются при продаже недвижимости.
<р>Согласно статье 869 ГК РФ, безотзывное поручение не может быть отменено покупателем или банком-эмитентом без согласия продавца. При продаже квартиры часто используется именно этот вид поручения. Если в договоре не указано обратное, поручение считается безотзывным.
Сравнение покрытых и непокрытых аккредитивов
Одно из отличий между аккредитивом, покрытым средствами, и непокрытым аккредитивом заключается в том, что в случае первого на счете покупателя должна быть достаточная сумма денежных средств для выполнения полной оплаты согласно договору (согласно части 3 статьи 867 ГК РФ).
Наоборот, непокрытый аккредитив означает, что на счету покупателя недостаточно средств для полного выполнения платежных обязательств, предусмотренных договором.
В сделках с недвижимостью чаще всего применяются покрытые аккредитивы, так как они считаются более надежными.
Отличие акцептного и безакцептного аккредитивов
Существует разница между акцептным и безакцептным аккредитивами в сделках с недвижимостью, связанная с использованием различной терминологии банком, выступающим в качестве эмитента аккредитива, поскольку законодательство не даёт точного определения этих понятий.
Чаще всего аккредитив является безакцептным и это оговаривается в договоре. Это может означать:
- Выпуск аккредитива путем представления продавцом необходимых документов, указанных в договоре, без получения согласия на выдачу средств
- Заключение договора на аккредитив только между банком и покупателем, без участия продавца
- Раскрытие аккредитива после истечения согласованного в договоре срока, без дополнительного согласия покупателя
Конкретные условия безакцептного аккредитива должны быть зафиксированы в аккредитивном договоре. В большинстве случаев отсутствие акцепта связано с тем, что одна из сторон не принимает участие в его оформлении или раскрытии.
При заключении сделки между сторонами имеется возможность выбора разных видов аккредитивов, однако при продаже квартиры наиболее популярным вариантом является безотзывный покрытый безакцептный аккредитив.
Какие преимущества дает использование аккредитива?
1. Обеспечение соблюдения условий договора
Только точное выполнение условий договора гарантирует перевод денежных средств и передачу прав на недвижимость. Покупатель и продавец могут быть уверены, что они получат оговоренную сумму и необходимые права.
2. Безналичный расчет
Осуществление перевода денежных средств выполняется без использования наличных, что позволяет избежать необходимости пересчитывать большие суммы бумажных денег и снижает риск ошибки при определении подлинности купюр. После зачисления суммы на свой счет ее можно постепенно снимать или использовать в соответствии с потребностями, а также перевести все деньги для оплаты другой сделки.
3. Гарантированный расчет для продавца
Продавец получает гарантии получения денег за свою собственность при передаче прав на нее. Независимо от исхода сделки, продавец может быть уверен в получении оплаты.
4. Сохранение денежных средств для покупателя
Если по какой-либо причине сделка не совершится, то покупатель получит свои средства обратно. В случае, если продавец не сможет оформить право собственности в установленные сроки, покупатель также вернет свои деньги.
5. Привлекательный тариф на банковскую услугу
Клиенты могут открыть счет и произвести сделку по аккредитиву всего за 1 500 рублей. Это возможно благодаря минимальным затратам на проведение таких операций.
6. Экономия времени и денег
Организация сделки по аккредитиву требует минимальных временных и финансовых издержек для всех сторон. Процесс открытия счета занимает всего 15 минут, а если стороны уже подготовлены заранее, то операция может быть завершена в течение одного рабочего дня, даже если они находятся в разных регионах России.
7. Оформление заказа в российских рублях или иностранной валюте
Оплата через аккредитив может быть выполнена как в российских рублях, так и в иностранной валюте. Заявку можно подать онлайн, а необходимые документы оформить в любом отделении Сбербанка, занимающемся аккредитивными операциями.
Однако стоит учесть, что для юридических лиц тариф на эту услугу может быть выше.
Схема продажи квартиры через аккредитив
1. Заключение договора
Продавец и покупатель заключают договор о покупке-продаже недвижимости, который может быть предварительным или основным.
2. Открытие счета в банке
Клиент перечисляет средства на открытый в банке счет в соответствии с условиями, оговоренными в договоре, и оплачивает комиссию. В договоре следует указать источник финансирования для процентов по кредиту.
3. Передача документации
По завершении процедур сделки, таких как регистрация сделки в Росреестре или получение выписки из ЕГРН, продавец предоставляет банку документы, подтверждающие эти процедуры.
4. Проверка предоставленных документов и перевод денежных средств
Банк проверяет предоставленные документы и осуществляет перевод денежных средств с аккредитивного счета продавца на его счет в том же или другом банке. Стоит отметить, что в данной сделке банк действует в качестве участника, а не посредника, и обеспечивает соблюдение условий сделки для обеих сторон.
5. Разновидности аккредитивов
Существуют разные варианты использования аккредитивов, но в случае с недвижимостью наиболее часто применяется безотзывный покрытый аккредитив. При использовании покрытого аккредитива, покупатель должен иметь заранее выделенную сумму на своем счете, которую банк переведет продавцу. В случае с непокрытым аккредитивом, средства не выделяются заранее, но банк имеет право списать деньги со счета покупателя при необходимости.
Использование аккредитива при продаже квартиры обеспечивает обе стороны гарантией того, что все условия сделки будут соблюдены, а также гарантирует своевременный перевод необходимых документов и денег в соответствии с договоренностями.
Как оформить аккредитив?
В каком банке наиболее выгодно открыть аккредитив?
Покупатель или стороны, согласовавшие свои планы, имеют возможность выбрать банковское учреждение для введения аккредитивного счета. Многие банки предоставляют данную услугу. В случае, если квартира приобретается с использованием кредитных средств, банк-кредитор может предложить оформить аккредитив.
Какие бумаги необходимо предоставить для открытия аккредитивного счета при покупке квартиры?
Для открытия аккредитивного счета при покупке квартиры требуется предоставить следующую документацию:
- Паспорт плательщика (покупателя квартиры);
- Договор, на основании которого осуществляется покупка и продажа.
Плательщик должен подписать договор или заявление о присоединении к публичному договору об открытии аккредитива.
Через какой промежуток времени происходит открытие счета?
Срок действия аккредитива устанавливается в соответствии с договором и правилами банка-эмитента, не ограничивается законом. Обычно аккредитив используется в течение периода, необходимого для осуществления сделки и завершения регистрационных процедур. Если требуется, срок может быть продлен за вознаграждение в соответствии с тарифами банка. При продаже квартиры часто используются аккредитивы сроком от 30 до 90 дней.
Кто оплачивает аккредитив?
Обычно за банковскую услугу по открытию аккредитива платит заказчик, который является одной из сторон договора. В договоре стороны самостоятельно определяют, кто будет оплачивать аккредитив при покупке квартиры — продавец или покупатель. Оба варианта предусмотрены банковскими документами, и необходимо выбрать подходящий вариант.
Сейфовая ячейка или аккредитив? Какой способ выбрать?
Сейфовая ячейка:
- Сейфовая ячейка — надежное место для сохранения наличных денег и важных документов, которые будут находиться в безопасности и защищены от кражи и повреждений.
- Использование сейфовой ячейки предусматривает двойной подсчет суммы. Сначала деньги помещаются в ячейку, а при их получении продавцом снова подсчитываются, что обеспечивает дополнительную гарантию точности суммы.
- При использовании сейфовой ячейки сделка проводится с наличным расчетом, и ваши деньги будут храниться в ячейке на время проведения сделки.
Аккредитив:
- Аккредитив — способ безналичного расчета, при котором наличные деньги получаются, проверяются на подлинность и подсчитываются кассиром банка при получении на счет и при снятии со счета.
Эксперты банка проводят повторную проверку права собственности через проверку документов, подтверждающих смену собственности. Это гарантирует законность сделки.Когда деньги депозитируются на банковский счет во время оформления документов, они хранятся в безопасности, что помогает предотвратить мошенничество.При выборе между использованием сейфовой ячейки и аккредитива следует учесть цели сделки, сумму, количество участников и желаемый уровень безопасности. Если вашей основной целью является максимальное исключение возможности мошенничества, особенно при сделках больших объемов или с участием посредников, аккредитив будет более предпочтительным решением.
Если вы цените контроль над вашими ценностями и легкий доступ к ним, то выбор сейфовой ячейки является отличным решением. Вы сможете безопасно хранить наличные деньги и другие ценности, а также быстро получать к ним доступ.
В данном случае, выбор между сейфовой ячейкой и аккредитивом зависит от ваших требований и предпочтений. Оба этих метода имеют свои преимущества и могут быть использованы в разных ситуациях. Поэтому очень важно внимательно рассмотреть все аспекты и выбрать наиболее подходящий и удобный вариант.
Зачем и кому может понадобиться аккредитивный расчет
При заключении крупных сделок для физических лиц в Российской Федерации, безопасность и удобство аккредитивного расчета очень важны. Этот вариант может быть полезен в следующих ситуациях:
- При приобретении квартиры, дома или иных недвижимых объектов с использованием ипотеки;
- При проведении обмена жилой площади между сторонами;
- При покупке дорогостоящего оборудования, автотранспортных средств, ценных бумаг или долей в уставном капитале компаний;
- При проведении расчетов по дорогостоящим услугам, которые предлагаются компаниям, физическим лицам или индивидуальным предпринимателям.
В случае, если в сделке отсутствует возможность перевода больших сумм, можно воспользоваться альтернативными способами оплаты. Например, можно использовать системы CashPass, ГарантПРО или другие аналогичные сервисы, которые обеспечивают безопасные расчеты между продавцом и покупателем.
Виды аккредитивов
Обеспеченный аккредитив — применяется при сделках, проводимых на территории России и не применим для международных расчетов. При выборе обеспеченного аккредитива, на счете сразу зарезервирована вся сумма, предусмотренная сделкой.
Необеспеченный аккредитив — сначала списывается часть средств со счета, которая предназначена для оплаты, а оставшаяся сумма списывается по достижении определенной даты. Термин «необеспеченный аккредитив» не используется в международной практике, так как фактически все аккредитивы работают по такой же схеме.
Аннулируемый — если нарушаются условия сделки, владелец денег имеет право запросить возврат зарезервированной суммы. Однако банк, который выступает в качестве гаранта сделки, проводит дополнительную проверку и одобряет такой запрос.
Безотзывной — это случай, когда возврат денежных средств возможен только после получения согласия от обеих сторон. В таком случае требуется разрешение получателя на возврат суммы покупателю. Также в таком варианте может быть предусмотрено полное отсутствие возможности отмены.
Эти типы являются специфичными для внутреннего рынка банковских гарантированных сделок. При международных расчетах используется другая система классификации.
Оформление обязательства
- Соглашение о цене объекта сделки.
Вариант 1:
- Открытие банковского счета с достаточной суммой для выплаты в соответствии с соглашением.
- Подача заявки на открытие аккредитива в любом отделении банка или через онлайн-заявку на его официальном сайте.
- Предоставление продавцом документов, подтверждающих его право собственности на объект сделки (например, договор с отметкой о регистрации в Росреестре).
- Проверка предоставленных документов специалистами банка и выполнение платежа в пользу продавца.
Такой подход обеспечивает защиту обеих сторон. Покупатель получает приобретенное имущество, а продавец — оплату за него. Аккредитив от Сбербанка может быть продлен при согласии обеих сторон, и любые изменения условий возможны только с их согласия.
Как описать передачу денег через аккредитив в договоре
Вариант 2:
- Открытие счета, на который будет переведена достаточная сумма для выплаты в соответствии с договором.
- Подача заявления на открытие аккредитива в любом филиале банка или через предварительную онлайн-заявку на его веб-сайте.
Такой подход обеспечивает защиту обеих сторон: покупатель получает приобретенное имущество, а продавец получает оплату за него. Аккредитив Сбербанка может быть продлен по согласованию сторон, а изменения условий возможны только после согласия обеих сторон.
Как указать передачу денег через аккредитив в договоре
При составлении договора купли-продажи квартиры с использованием аккредитива необходимо соблюдать общие правила, но также учитывать некоторые особенности, связанные с порядком расчетов. Ниже приведены подробные инструкции о том, как правильно указать передачу денежных средств через аккредитив в договоре купли-продажи квартиры:
1. Указание стоимости квартиры и типа аккредитива
Необходимо однозначно указать стоимость квартиры и то, что оплата будет осуществляться при помощи аккредитива. Также следует указать тип аккредитива, например, безотзывный с покрытием без акцепта.
2. Описание условий аккредитива
В договоре необходимо подробно описать следующие условия аккредитива:
- Покупатель действует в качестве плательщика по аккредитиву
- Банк-эмитент, выступающий в качестве кредитной организации
- Исполнительный банк, который также является кредитной организацией
- ФИО продавца, являющегося получателем средств аккредитива
- Срок действия аккредитива
- Расходы, связанные с открытием аккредитива
- Условия, при которых аккредитив может быть раскрыт — необходимо указать, какие документы необходимо предоставить в оригинале или в электронной форме, чтобы продавец получил оплату за квартиру
- Возможные санкции и штрафы за нарушение условий соглашения
3. Заключить договор согласно стандартному шаблону
В остальном договор купли-продажи квартиры с использованием аккредитива составляется согласно стандартным правилам, применяемым для данного вида сделок.
4. Описать необходимые документы для раскрытия аккредитива
В соглашении необходимо указать список документов, требующихся для раскрытия аккредитива. Как правило, этот список включает в себя:
- Оригинал договора купли-продажи, в котором отражена государственная регистрация права собственности на квартиру на имя покупателя
- Оригинал выписки из Единого государственного реестра недвижимости, где указан покупатель как владелец права
Также стороны и банк могут согласовать передачу документов в электронном формате или в виде сканированных копий через электронные каналы связи.
5. Принять во внимание особенности банковского контроля
Стоит помнить, что банк не обязан проверять соответствие условий аккредитива требованиям договора купли-продажи жилья. Поэтому важно следить за тем, чтобы аккредитив был открыт на указанный в договоре срок, который достаточен для завершения всех необходимых регистрационных процедур. Если представленные для раскрытия аккредитива документы не соответствуют условиям аккредитива или противоречат друг другу, банк может отказать в выплате средств продавцу.
Использование аккредитива при продаже квартиры обеспечивает надежность сделки и простую процедуру открытия аккредитивного счета. Однако необходимо также учитывать сложности, связанные с документальными процедурами и отсутствием полного контроля со стороны банка.
Какие документы нужно предоставить при продаже квартиры через аккредитив?
Если вам необходимо продать квартиру через аккредитив, вам придется собрать особый пакет документов. Очень важно учесть все требования, чтобы сделка прошла гладко и без проблем. В этом списке перечислены основные документы, которые нужно предоставить:
- Копии паспортов – необходимо предоставить копии паспортов всех участников сделки;
- Договор или его проект – между продавцом и покупателем должен быть заключен договор или его проект;
- Заявление на открытие и использование счета для проведения расчетов по аккредитиву – покупатель должен заполнить и предоставить заявление на открытие счета для проведения расчетов по аккредитивной сделке;
- Для того, чтобы получить средства, необходимо предоставить письмо сопровождения, в котором требуется указать ваше полное имя, контактный номер телефона и адрес электронной почты;
- Если вам требуются изменения в условиях аккредитива, заполните соответствующие формы, которые доступны на официальном сайте Сбербанка;
Также для изменений в договоре необходимо заполнить дополнительное соглашение и подать заявление.
Тарифы
| Тариф, в российских рублях | Продажа недвижимости | Приобретение движимости между физическими лицами |
|---|---|---|
| 0,2% | от суммы сделки, минимум 1,5 тысячи рублей, максимум 5 тысяч рублей | |
| 0,5% | от суммы, минимум 2,5 тысячи рублей, максимум 15 тысяч рублей |
При оформлении документов на продажу квартиры также потребуется оплатить 2 000 рублей. Срок размещения средств на сберегательном счете составляет до 120 дней, но, если вы заплатите еще 2 000 рублей, срок можно продлить на 3 месяца.
Важно помнить, что предварительная заявка будет рассмотрена в тот же день, но если она будет подана после 17:30 по московскому времени, то рассмотрят только на следующий рабочий день с 9:00. В случае возникновения вопросов при оформлении, вы можете обратиться в call-центр Сбербанка. Специалист банка обязательно ответит на ваши вопросы по указанному в заявке номеру телефона или электронной почте.
Что стоит учесть при оформлении купчей через аккредитив
Детали аккредитива:
- Рекомендуется выбрать надежный банк для открытия аккредитива.
- Для удовлетворения требований продавца и покупателя необходимо выбрать подходящий тип аккредитива.
- Срок действия аккредитива может варьироваться в зависимости от потребностей сторон и должен быть ясно определен.
- Расходы, связанные с открытием и обслуживанием аккредитивного счета, должны быть указаны и согласованы.
- Строго необходимо согласовать ответственность за нарушение условий аккредитива, включая штрафы и пени.
Затраты и комиссии:
- Обычно расходы на открытие и обслуживание аккредитивного счета несет покупатель, хотя возможно их разделение по договору.
- Комиссия за аккредитив зависит от банка и стоимости сделки, и обычно составляет около 0,2% от суммы сделки, плюс фиксированная сумма за открытие счета.
- Точная сумма комиссии и других расходов должна быть указана в договоре купли-продажи.
Документация:
- Для оформления соглашения о продаже аккредитивной квартиры требуется подготовить четыре копии, одна из которых останется в банке.
- Необходимо учитывать, что процесс осуществления аккредитива может занять больше времени, чем передача денег наличными или через банковскую ячейку.
Важно помнить, что при использовании аккредитива для приобретения недвижимости имеются определенные особенности:
Ограничения по снятию денег:
Банк может установить условие, согласно которому средства, полученные от продажи квартиры, могут быть перечислены на счет продавца только после истечения срока действия аккредитива, что может затруднить быстрый доступ к деньгам.
Блокировка средств:
В случае возникновения разногласий, счет аккредитива может быть заморожен, и покупатель сможет вернуть средства только после урегулирования спора, возможно, через судебное разбирательство.
Фискальные обязательства:
Продажа жилья с использованием аккредитива подразумевает, что продавец обязан уплатить налог на продажу недвижимости, который зависит от полученной прибыли. Налоговым органам доступна информация о размере сделки.
В случае возникновения вопросов или необходимости консультации при оформлении сделки через аккредитив, рекомендуется обратиться к профессионалам — юристам, которые смогут предоставить компетентную поддержку.