Судебная практика по договорам лизинга сформировалась в огромную опухоль. Однако периодически взгляды судов на тот или иной вопрос меняются. В материале освещены некоторые наиболее часто задаваемые вопросы по лизинговым отношениям.
Какие есть обзоры судебной практики по аренде?
Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает различные виды договоров аренды, в том числе предпринимательской, зданий, сооружений и транспорта. Практически по всем из них имеется обширная судебная практика, а принципиальные вопросы были предметом рассмотрения Верховного суда.
Рекомендуем ознакомиться с действиями Верховного суда.
К сожалению, существует только один обзор судебной практики по лизингу от Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (см. письмо 66 от 11 ноября 2002 г.). Однако Кормовой суд субъектов Российской Федерации регулярно обобщает судебную практику по тому или иному виду лизинга. Рекомендуется ознакомиться с ними на официальных сайтах судов. Это полезно, поскольку в разных регионах практика по данному вопросу может отличаться.
Аренда — это услуга или нет?
Лизинг и возмездное оказание услуг регулируются отдельными фондами Гражданского кодекса РФ, которые имеют разные обязательства. Поэтому по смыслу Гражданского кодекса аренда не совсем является услугой. Однако обычно это не имеет значения.
Что вызывает сомнения, так это определение аренды для «налоговых целей». Налоговые органы давно и успешно выступают за признание аренды имущества продажей услуг. До 2002 года, если возникал вопрос об аренде — является ли она услугой или нет — судебная практика была на стороне налоговых органов.
Так, Верховный суд РФ в 1999 году в своем решении ГКПИ 98-808, 809 (от 24. 02. 1999) признал возможность распространения правил оказания услуг на отношения.
Однако объективно услуга обладает следующими признаками
Операции по аренде не подпадают ни под один из этих признаков. Следовательно, аренда не признается услугой и для целей налогообложения. И с 2002 года суды встали на сторону налогоплательщика.
Высший арбитражный суд РФ в постановлении Президиума № 3089/03 от 22 июля 2003 года впервые «заявил», что договоры аренды не относятся к услугам. Другие суды подробно поддержали эту позицию.
В связи с вышеизложенным, нет необходимости оформлять документацию на оказание услуг по аренде. Однако если стороны предусмотрели это в договоре, то его необходимо составить (письмо Минфина России «Об учете в целях налогообложения прибыли организаций…» № 03-07-11 / 34410 от 15 июня 2015 года).
Как вернуть ошибочную переплату по договору аренды — судебная практика
Ситуация с неправомерным перечислением арендной платы была включена в обзор практики Правления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в 2000 году. Арендодателем не была предусмотрена в договоре обязанность по расчету скидки с арендной платы, в результате чего арендатор был вынужден обратиться в суд за взысканием неосновательного обогащения.
По мнению арендодателя, положения о неосновательном обогащении неприменимы, поскольку речь идет о договорных отношениях. А нарушение этих отношений влечет за собой только возмещение убытков.
Суд не согласился с этим мнением и отметил, что платеж был произведен в соответствии с договором, но не по нему, поскольку арендатор уплатил сумму, которую не должен был уплачивать (см. п. 4 информационного письма от 11 января 2011 г.). 49). Современная судебная практика подтверждает это. В качестве примера можно привести постановление ФАС УО от 20 февраля 2014 года по делу № А76-13448/2012.
В настоящее время большинство таких споров связано с изменением размера арендной платы за землю в связи с изменением нормативного законодательства, регулирующего арендную плату за землю. Правила о неосновательном обогащении, предусмотренные пунктом 2 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются независимо от причины обогащения. Следует также отметить, что переплата за земельные участки, право собственности на которые не установлено, рассчитывается по налоговой ставке юрисдикции Российской Федерации (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 5 октября 2015 г. № 303-ЭС15-). 5991).
Переплата, возникшая в результате неправомерных действий арендодателя, может быть взыскана в качестве компенсации. Суд признал правомерным требование арендатора, который был вынужден платить арендную плату в связи с незаконным отказом в приобретении имущества (см. решение Московского городского суда от 5 апреля 2016 г., дело № А40-94854/2015).
Немного об аренде предприятий
Поскольку данный вид договора не получил широкого распространения в России, судебную практику по лизинговому бизнесу нельзя считать сложившейся. Это объясняется небольшой теоретической базой и недостаточным регулированием относительных отношений в законодательстве. Приведем судебное решение об отнесении договоров к деловой аренде.
Судебная практика по аренде нежилых помещений
В 2000 году Высший арбитражный суд РФ в письме от 6 июня 2000 года указал, что к таким договорам следует применять правила аренды зданий по аналогии. Таким образом, важный вывод: данные договоры подлежат государственной регистрации, если они заключены на срок более одного года.
Рассмотрим вопросы, связанные с государственной регистрацией таких договоров.
Важным является вопрос о возможности сдачи в аренду части помещения. В целом Верховный суд разрешил его положительно (17. 11. 11. 11. 11. 11. 11. 11. 11. 11. 11. 11. 11. 11. 11. 11. 11. 11. 11. 11. 11. 11. 11. 11. 11. (11. 11. 11. 11. 11. 11. 11. 11. 11). Однако важно отметить, что такие соглашения действительны только в том случае, если стороны правильно персонифицировали и распределили разделы объекта по плану (см. постановление ФАС ДВО. /2009, по делу № А40-17498/07-152-97, постановление ФАС МО от 20 сентября 2007 г.
Итоги
Каждый раз, когда она или ее отличия образуют разницу, необходимо изучать судебную практику, она является региональной и не все суды по питанию в стране единообразны по одному и тому же вопросу. Предпочтительнее сосредоточиться на решениях судов по уголовным делам. Это связано с тем, что умеренные решения часто отменяются.
О возмещении дольщикам расходов по аренде жилья
На какие обстоятельства должен ссылаться подрядчик, чтобы избежать обязанности выплатить физическим лицам сумму арендной платы? Чтобы ответить на этот вопрос, рассмотрим некоторые решения.
Верховный суд РФ от 19. 12. 2017 № 18-кг17-239. Истцы зарегистрированы в населенных пунктах, находящихся на значительном расстоянии от их настоящего места жительства и места работы, где отсутствует место жительства с правом собственности. Поскольку истец в соответствии с ГПК имел право требовать своевременной передачи квартиры, он был вынужден продолжать судебное преследование за расходы по найму жилья в период задержки передачи квартиры подрядчиком. Таким образом, существует причинно-следственная связь между задержкой подрядчиком сдачи объекта долевого строительства, отсутствием участника публичного строительства дома в собственности и расходами, понесенными участником на обязательное жилье.
Апелляционное определение Санкт-Петербургского суда от 22. 05. 2018 по делу 33-9989/2018. Дольщик зарегистрирован в городе N и на территории Санкт-Петербурга. Требование о возмещении убытков в виде расходов на аренду жилья является обоснованным и соответствует позиции Верховного Суда Российской Федерации, сформулированной в определении от 19. 12. 2017 №. 18-кг 17-239.
Дело № Апелляционное определение 33-7459/2018 Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода от 17 июля 2018 г. Истец является собственником однокомнатной квартиры, в которой также зарегистрированы его мать, сестра, жена и дочь. Из-за нехватки площади и наличия других собственников семья истца на протяжении всего строительства жилого дома проживала в съемной квартире. Судьи пришли к выводу, что невозможность проживания в жилом помещении, принадлежащем истцу, и право других лиц пользоваться этим помещением привели к необходимости арендовать жилое помещение в период просрочки в результате Нарушения застройщиком своих обязательств. Исковые требования подлежат удовлетворению.
Апелляционное определение Апелляционного суда Санкт-Петербурга от 14 июня 2018 г., №. 33-10892/2018, case no. 2-3670/2017. родители и несовершеннолетние дети истца зарегистрированы в двухкомнатной квартире. Не доказана невозможность их проживания в указанной квартире. В данном случае тот факт, что обеспеченность жильем заявительницы и ее несовершеннолетних детей в квартире по месту регистрации ниже установленных учетных норм, не имеет правового значения для разрешения дела. Соответственно, заявительница не доказала наличие причинно-следственной связи между поведением подрядчика и понесенным ею ущербом, а также не доказала необходимость несения расходов по найму жилья в связи с задержкой сдачи жилого дома в эксплуатацию. Наличие прав в отношении жилого помещения вместо регистрации. Во взыскании компенсации в виде расходов на аренду жилья должно быть отказано.
Апелляционное определение Санкт-Петербургского апелляционного суда от 28 ноября 2017 г., №. 33-24016/2017, case no. 2-1305/2017. истица зарегистрирована в качестве проживающей в трехкомнатной квартире, подаренной ее матери. Довод о том, что площадь жилого помещения по месту регистрации меньше установленных учетных норм, отклоняется, поскольку доказательств невозможности проживания в зарегистрированном помещении не представлено. Заявитель не доказал необходимость несения расходов по найму жилья в связи с задержкой сдачи жилого дома в эксплуатацию. Нет оснований требовать от подрядчика возмещения этих расходов.
Из представленных судебных актов можно сделать следующие выводы Если у дольщика нет жилья или однокомнатная квартира непригодна для проживания по таким причинам, как невозможность проживания в ней другого члена семьи, суд удовлетворит иск дольщика. Однако если в квартире или жилом доме имеются отдельные помещения для нескольких членов семьи, то не имеет значения, если размер жилой площади каждого из них меньше, чем требуется по закону. При таких обстоятельствах судья встанет на сторону производителя.
На наш взгляд, подрядчик гарантированно выиграет суд, если сможет доказать, что дольщик не проживает в жилище, на которое он заключил договор аренды.
Судьи критикуют случаи, когда договор аренды заключается незадолго до даты получения лицензии на эксплуатацию здания (или даты передачи здания акционеру), или когда жилье сдается в аренду Ближайшие родственники.
Некоторые подрядчики считают, что нет риска выплаты компенсации за аренду, если квартиры передаются владельцу без завершения строительства. Это мнение ошибочно. Рассмотрев один из исков, Судебная коллегия Верховного Суда РФ в определении от 9 апреля 2018 года № 46-КГ18-38 сообщила следующее.
По всей видимости, судья Верховного суда попросил своих коллег определить, как скоро квартира будет доступна для проживания, и учесть это время при определении срока начисления подрядчику арендной платы.
Дольщик обратил внимание в суде на задержку подрядчика в передаче квартиры с 1 июля 2017 года по 20 августа 2018 года.
Суд согласился с основным требованием дольщика о выплате неустойки за этот период.
В части взыскания с подрядчика суммы расходов на аренду суд исходил из следующего Согласно заключению эксперта, на выполнение отделочных работ потребовалось два месяца. Это означает, что квартира может быть пригодна для проживания с 1 сентября 2017 года. Таким образом, компенсация должна быть выплачена за период с 9 сентября 2017 года по 20 августа 2018 года.
Решение № 46-кг18-38 Есть еще один важный для подрядчиков вывод, касающийся снижения неуплаченных штрафов по статье 333 Гражданского кодекса РФ. По общему правилу суды существенно снижают размер неустойки, заявленной дольщиками. Так произошло и в данном случае, подрядчик не просил об этом, суд сделал это по собственной инициативе.
Судебная коллегия Верховного суда РФ признала действия суда незаконными. Применение статьи 333 ГК РФ отмечается в части ее применения к спорам, вытекающим из ДДУ, заключаемых гражданами в целях приобретения права собственности на жилое или иное недвижимое имущество исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых или иных нужд. Исключительные случаи, а также не связанные с предпринимательской деятельностью нужды по заявлению контрагента возможны с обязательной ссылкой на причины, по которым суд считает уменьшение решения допустимым (п. 9 обзора).
В данном случае из отзыва подрядчика на иск дольщика следует, что ответчик готов выплатить штраф истцу, но только после сдачи квартиры. При этом государственный орган не заявил о своем несогласии с размером взысканного штрафа. При таких обстоятельствах снижение суммы штрафа по судебной инициативе не может быть воспринято как законное.
Таким образом, значение определения, прокомментированного Верховным судом РФ, заключается в следующем. Даже если ДДУ предусматривал строительство квартиры без его завершения по причине задержки передачи квартиры подрядчику, дольщик все равно может потребовать возмещения расходов на аренду на общих основаниях. Однако в этом случае суд должен уменьшить срок просрочки на количество дней, необходимых для приведения квартиры в пригодное для эксплуатации состояние. В результате неустойка за нарушение срока передачи квартиры взыскивается за всю просрочку и возмещаются расходы по аренде за меньший период. Это первый пункт. Во-вторых, подрядчик должен просить суд уменьшить размер штрафа на основании статьи 333 ЗК РФ и представить доказательства превышения суммы, заявленной дольщиком. Даже если это будет сделано (в отличие от позиции Верховного суда РФ), дольщик все равно сможет доказать незаконность решения суда.
Обзор судебной практики по аренде недвижимости
Рассмотренные дела информируют о рисках, которые необходимо учитывать при передаче в собственность или аренду здания, сооружения или участка. Позиция суда помогает найти аргументы в пользу как арендатора, так и арендодателя.
Выводы суда из матрицы обзоров судебной практики по договорам аренды имущества помогают оценить риски как для арендатора, так и для собственника. В обзор вошли 10 дел, посвященных взысканию арендной платы, лизинговым решениям, праву на предварительный выкуп и последствиям улучшения или ухудшения арендованного имущества. Ознакомьтесь с аргументами сторон, которые помогли им одержать победу в суде. В данной статье рассматриваются три дела, вынесенные в пользу арендатора. Решения, в которых суд удовлетворил доводы арендодателя, смотрите по кнопке ниже.
Суд учел доводы арендатора
Срок действия акта приема-передачи объекта не включен в договор аренды
По истечении срока аренды подпишите договор и укажите недостатки, если таковые имеются
Арендодатель не может отказать в приеме договора аренды, ссылаясь на дефекты или недостатки, за исключением случаев, когда приемка затруднена. В этом случае арендодатель должен принять имущество и впоследствии потребовать компенсацию за ремонт. Если арендодатель необоснованно отказывается принять вещь, он не вправе требовать оплаты за период просрочки.
| История болезни. Арендатор, банк, попросил компанию-собственника занять помещение. Компания отказалась. По условиям договора банк должен был восстановить здание до первоначального состояния с учетом нормального износа. Однако банк не отремонтировал здание. Стороны согласовали перечень ремонтных работ, но банк пользовался помещениями, но не платил. Компания обратилась в суд, чтобы взыскать просроченную арендную плату и штрафы. | |
| Позиция истца. В течение шести месяцев стороны согласовали перечень ремонтных работ. В течение этого периода банк пользовался помещением, но внес платежи только за пять из шести месяцев. | Позиция ответчиков. Банк не обязан был платить за шестой месяц. Банк произвел платежи за пять месяцев, чтобы минимизировать риск, и взыскал эту сумму с компании в качестве неосновательного обогащения. Компания неоднократно отказывалась принять помещение. В другом случае суд обязал компанию забрать помещение на том основании, что срок действия договора аренды истек. Таким образом, задержка в передаче имущества произошла по вине арендодателя, и банк не обязан был выплачивать арендную плату. |
| Решение. Суд первой инстанции и апелляционный суд удовлетворили иск компании и взыскали с банка просроченную арендную плату и пени за просрочку платежа. Фактически банк пользовался помещением и должен был платить. Апелляционный суд не согласился с решением нижестоящей инстанции. Тот факт, что арендованное имущество имеет дефекты, не является основанием для отказа во вступлении во владение имуществом. Если компания сама уклоняется от передачи имущества, она не вправе требовать уплаты арендной платы после истечения срока аренды. | |
| Ссылка: Решение № Ф09-8988/22 по делу № А60-28110/2021 Арбитражного суда Уральского округа от 2 февраля 2023 года. | |
Арендатор имеет возможность выкупить товар, если его состояние не ухудшилось после получения.
Соблюдение условий договора аренды в части реализации опциона на покупку
Арендаторы государственной недвижимости имеют право выкупа. Чтобы воспользоваться этим правом, необходимо подать заявление в компетентный орган. При этом арендатор должен быть добросовестным арендатором, чтобы четко соблюдать условия договора аренды. В противном случае государственное учреждение имеет право расторгнуть договор, и в этом случае арендатор теряет право выкупа арендуемого имущества.
| История болезни. Росимущество и предприниматель заключили договор аренды здания. В практике передачи имущества стороны зафиксировали, что здание нуждается в текущем ремонте. По условиям договора предприниматель должен поддерживать здание в хорошем состоянии. Спустя три года бизнесмен решает приобрести здание. Росимущество отказалось продавать здание и в одностороннем порядке расторгло договор. Причиной стало ненадлежащее состояние здания. Чтобы оспорить решение организации и возобновить договор аренды, предприниматель обратился в суд. | |
| Позиция истца. Росимущество злоупотребило своим правом, препятствуя предпринимателю в приобретении здания. | Доводы ответчиков. Предприниматель не отремонтировал здание и тем самым нарушил условия договора аренды. В связи с этим Росимущество расторгло договор. |
| Решение суда. Удовлетворение исковых требований. Предприниматель изначально получил помещение в неудовлетворительном состоянии. Росимущество не доказало, что за время аренды состояние объекта значительно ухудшилось. | |
| Подтверждение: постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 20. 04. 2023 г. по делу Ф06-1886/2023. | |
Откатные ворота характеризуются как неотделимое улучшение
Определение критериев неотделимых улучшений в договорах.
Во избежание споров, арендуйте критерии определения вида улучшений, которые необходимо произвести, или перечень конкретных задач с указанием вида улучшений, к которым они относятся. Такой перечень поможет участникам торгов разобраться в определении выполняемых задач, например, при разрешении споров об оплате стоимости улучшений.
| История болезни. Компания сдала в аренду фирме здание и прилегающую к нему территорию. В последний месяц аренды компания выплатила гарантию. По условиям договора компания должна была вернуть гарантийный взнос, если фирма выполнит условия сделки. Когда срок аренды истек, компания удержала гарантию. Это было связано с тем, что компания демонтировала цилиндрические ворота и установила неутепленные ворота без согласия компании. Компания обратилась в суд, чтобы взыскать арендные платежи за прошлый месяц. Компания подала встречный иск о взыскании суммы арендной платы и неосновательного обогащения при выплате гарантии. | |
| Позиция истца. Компания должна выплачивать арендную плату, а любые гарантийные выплаты должны быть компенсированы компенсацией. Демонтаж ворот относится к неотчуждаемым улучшениям. Компания не давала согласия на демонтаж. Таким образом, компания незаконно уничтожила неотделимые улучшения и не может компенсировать гарантийные выплаты за счет платежа за последний месяц по договору аренды. | Аргумент ответчиков. Как подтверждается экспертным заключением, помещение недостаточно отапливалось и поэтому было непригодно для использования. |
| Решение суда. Суд первой инстанции принял дело к рассмотрению. Несмотря на недостатки договора аренды, компания использовала его без замечаний. Компания нарушила условия договора. Это произошло потому, что она не дала согласия на размещение двери в помещении компании и замену ее на другую. Поэтому компания должна выплатить арендную плату. Выплата гарантии компенсирует компании убытки, связанные с отказом от неделимых улучшений. | |
Апелляционный суд и Суд по уголовным делам не согласились с мнением суда первой инстанции. Компания должна вернуть фирме гарантийные выплаты. Суд постановил, что ролл является неотделимым улучшением, поскольку его можно снять, не разрушая предмет аренды. Компания не доказала, что демонтаж роллов причинил какой-либо ущерб.
Различия между данным материалом и Обзором практики лизинга имущества на 2021-2023 годы содержатся в Обзоре практики лизинга имущества на 2021-2023 годы. В таблицу включены только актуальные судебные заключения, на которые вы можете ссылаться для обоснования своей позиции. В каждый обзор включены советы экспертов компании «Система Юрист». В них вы найдете способы применить эти выводы в своей работе и сэкономить время на решение повседневных задач и судебных разбирательств.